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    1. 限購令政策擴容治標不治本
      2011-06-08   作者:吳睿鶇  來源:證券時報
       
      【字號
        據報道,房產限購令的實施范圍很可能會繼續(xù)擴大,最主要的就是防止投資資金涌向三四線城市。“不是所有的中小城市一刀切,而是有步驟、有選擇的考慮,第一步可能陸續(xù)從受到大型熱點城市樓市影響較大,房價上漲壓力較大、本地居民住房支付能力較低的城市展開,比如環(huán)首都經濟帶的一些城市。”接近住建部的一位消息人士向記者表示,目前國務院已經開始考慮這一問題。
        對縣級以上的所有城市,實行“異常交易”地塊上報制度尚未執(zhí)行,限購令向三四線擴容的消息,又浮出了水面,這意味著,國家對房地產調控再度升級,監(jiān)管覆蓋面的大幅度擴張,而且也凸現(xiàn)出控制三四線城市的房價,有可能變成國家調控重點。
        受一二線城市限購令擠出效應的影響,房地產投資開始向三四線城市轉移,致使三四線城市的房價,出現(xiàn)前所未有的漲價潮。中國指數研究院近日發(fā)布的“百城價格指數”報告顯示,5月住宅價格環(huán)比漲幅居前的城市當中,除烏魯木齊和沈陽兩個省會城市之外,其余都是三線乃至四線城市,如衡水、湘潭、株洲、新鄉(xiāng)等。
        無論是經濟活躍的三四線城市,還是落后地區(qū)的縣一級城鎮(zhèn),倘若從房價收入比、空置率和租售比的視角來分析,都已開始出現(xiàn)房地產泡沫現(xiàn)象。如果任其房地產泡沫在三四線城市蔓延開來,對整體經濟的危害性,將遠遠大于一二線城市。因為這些城市的樓市走勢,不可能出現(xiàn)持續(xù)性單邊上漲,一旦其中鏈條出現(xiàn)斷裂,后果將不堪設想。
        三四線城市既沒有強大穩(wěn)固經濟作支撐,也沒有雄厚的地方財政來維系,如果泡沫膨脹到一定程度,炒房者資金撤回,留給地方的將是無法收拾的爛攤子。盡管一二線城市同樣也會遇到類似問題,但由于經濟和財政相對牢固,以及剛性需求,與三四線城市相比抗壓能力強大得多。所以,筆者覺得,限購令向三四線城市,甚至包括縣一級城市“進軍”,不僅能緩解這些城市房價急劇上漲的壓力,有利于穩(wěn)定國家調控政策,也利于我國經濟的健康發(fā)展。
        盡管限購令政策擴容,能夠有效制約市場需求,成交量也會隨之大幅度下降,但要指出的是,在目前投資渠道異常狹窄、實體經濟凋敝、制造業(yè)利潤稀少、以及通脹預期強烈的背景下,限購令擴大范疇,只能治標,不能治本。因為,限購令雖好,但畢竟不是長久之策,只要限購令稍一放松,被壓抑的需求就會出現(xiàn)報復性反彈,這不僅會刺激房價上升,而且也會讓這項公共政策功虧一簣。顯然,僅指望限購令來控制房價,是不可能完成的任務。
        我覺得,在流動性泛濫格局尚未真正緩解的前提下,國家應繼續(xù)出臺宏觀調控政策,減少貨幣流動性,合理引導這些資金的去向才是治本之策,尤其要對數目龐大的以熱錢形式存在的民間資本,要抓緊落實去年5月份國務院實施的《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》,讓民間資本盡快擁有廣闊的投資天地和空間。惟有民間資本有了出口,限購令才能做到標本兼治,達到預期效果。
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