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    1. 三招破解房地產市場“三高”
      2011-05-30   作者:熊欣  來源:證券日報
       
      【字號
        低調乃至隱秘的中赫置地投資控股公司最近很郁悶。公司旗下北京釣魚臺7號院項目每平方米最高售價30萬元榮膺當之無愧的“樓王”。本來想悶聲發大財,未料被媒體和輿論抓了個典型。真是“人怕出名豬怕壯”。
        主流觀點目前聚焦在釣魚臺7號院的高價及其暴利上,誠然是一針見血入木三分。然而,就行業整體而言,求解積弊已久的房地產困局,尚需更全面的眼光和思路。
        房地產業高價格、高利潤可謂婦孺皆知,這是行業的顯規則;高成本則并非人人都認同,這是行業的潛規則。高成本加高利潤等于高價格,房地產行業這個高風險帶來高回報、高投入帶來高產出的“高舉高打”的邏輯看似合乎情理,實則不然。
        邏輯的原始起點本應是住房的民生屬性。現實卻是,錯誤的前提,加上變形的推理,演變出畸形的結論。如何破解?
        首先,以市場化的推進來降低高成本。
        高成本的背后,實則是房地產行業不徹底的市場化。目前,住房交易市場隱約可見市場之手的影子,突出表現在交易市場的價格上,供求關系的變化對價格起決定性作用。而在前端的更多環節,市場之手則讓位于壟斷之手。
        因此有不少開發商公開或不公開抱怨房地產行業的成本很高。在絕大多數開發商的賬本里,除了建安成本、土地出讓金等相對固定和透明的成本,還有數額不定的隱性支付。
        剔除這些不適宜公開和公布的隱性支付,關鍵在于推進相關領域的徹底市場化運作,消除壟斷滋生的腐敗溫床。目前,業內的目光多投向土地市場。
        其次,以征收暴利稅的政策來消除高利潤。
        5月初,首開股份旗下北京“常青藤”最新開盤的樓盤,通過折扣等優惠措施暗降售價高達10%乃至20%,引發數十位前期業主抱團,意欲對開發商提起反暴利投訴。
        從開發商降價到暴利投訴,其間的邏輯是否成立有待檢驗,但這種新思路的產生顯然是受到政策的啟發。
        4月底,國家發改委官方人士明確表示,擬綜合考慮將商品住房列入制止牟取暴利項目。據悉,國家發改委正研究商品住房領域實施反暴利規定,以使商品房價格保持在合理水平。
        有專家表示,房地產調控中應及時納入房地產暴利稅,對利潤過高的高檔商品房征收高額稅收。
        第三,以健全制度的手段抑制高價格。
        今年3月,國家發改委頒布了《商品房銷售明碼標價規定》,要求商品房銷售明碼標價,并不得隨意漲價!耙环恳粌r”的出臺,正是從制度上加強房地產市場價格監管,著力解決商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題,以維護房地產市場的正常價格秩序。
        總之,高成本、高利潤的“因”,生出了房地產高價格的“果”;此外,三者之間多有交織,相互作用難以割裂。破解房地產“三高”,尚需要更加全面的政策思路。
        比如,一個緊迫的工作是亟需出臺最新的房地產行業中長期發展規劃,厘清各方猜疑并穩定市場預期,最終形成促進房地產行業長期健康發展的共識與合力。
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