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    1. 讓房價成本“曬”在陽光下
      2011-05-18   作者:吳學安  來源:人民日報海外版
       
      【字號
        中國房地產(chǎn)市場調(diào)控將進一步升級。國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林稱,發(fā)改委正在研究在商品住房領域?qū)嵤┓幢├?guī)定,以使商品房價格能夠保持在合理水平。雖說此項新政還未有明確方案,但市場普遍將之解讀為房地產(chǎn)市場調(diào)控將進一步升級的信號。
        房地產(chǎn)是否暴利行業(yè),暴利到何種程度,長期以來都是各執(zhí)一詞、莫衷一是。關于開發(fā)商的利潤率,任志強曾說房地產(chǎn)平均行業(yè)利潤僅為8%左右,而2010年底社科院報告稱房地產(chǎn)平均毛利率為55%左右。數(shù)據(jù)差距如此巨大,相信誰的?開發(fā)商的賬務又不公開,人們只能是一頭霧水。
        多年來,中國房地產(chǎn)行業(yè)亂象叢生,表現(xiàn)之一就是開發(fā)商隨心所欲標價,對購房者漫天要價,開發(fā)商、投機者長期維持暴利,但相關部門對價格管理卻一直難有作為。因為房地產(chǎn)價格形成機制的不透明、不規(guī)范,目前房地產(chǎn)開發(fā)成本幾乎是一個謎,老百姓普遍認為,房地產(chǎn)價格虛高,開發(fā)商從房地產(chǎn)開發(fā)中往往攫取超常的暴利。但房地產(chǎn)商似乎也有苦要訴,房價高主要是因為土地成本高,還有各項行政收費繁多,占到房價20%。
        毋庸置疑,土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一。有的說土地成本最高占售價的50%左右,也有的說占總成本的20%至30%。差異很大的主要原因,是由于開發(fā)的延后和土地的升值,導致前期土地成本占后期售價的比例降低。近50%的土地成本,20%的行政稅費支出——這是房產(chǎn)商回避房產(chǎn)暴利質(zhì)疑自證清白的“利器”。當然,土地成本過高,行政稅費過高,這些問題需要直面和反思。但房產(chǎn)商坐擁暴利,也是回避不了的事實。成本歸成本,暴利歸暴利,二者不能混為一談。從這個意義上說,規(guī)范商品房價格機制勢在必行,理所應當。
        所以,要真正地實施房地產(chǎn)反暴利,對房地產(chǎn)進行有效的調(diào)控,首先必須厘清房價成本的構(gòu)成。屬于土地成本導致房價高的,可以減收甚至取消土地出讓金。屬于各環(huán)節(jié)稅費導致的,就應該力行減稅。如果確屬開發(fā)商牟取暴利的,則需要堅定地反暴利。而在房地產(chǎn)反暴利之前,最起碼需要先公開一個真實客觀的房產(chǎn)開發(fā)成本——這是一個前提。
        總之,房地產(chǎn)反暴利的關鍵是,必須強制開發(fā)商公開房價的成本明細,將其財務置于陽光之下。離開了這個前提,房地產(chǎn)反暴利就是一句空話。
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