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    1. 樓市即將由量減變價跌
      2011-04-26   作者:易憲容(中國社科院金融研究所研究員)  來源:京華時報
       
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        易憲容

        連續10次上調存款準備率和4次上調利率,顯示央行緊縮市場流動性的意圖十分明顯。貨幣市場的反應也很迅速,4月21日上海銀行同業隔夜拆借利率上升177.64點至3.5333厘,而正常情況下,這個數字應低于2厘,這意味著當前銀行流動性已很緊。
        目前房貸加息其實已經潮動涌起。據報道,由于銀行的資金緊張及對個貸風險認識提升,北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等地的銀行不僅全面上調第二套以上房貸利率,一些銀行已開始把首套房按揭貸款利率上調到基準利率1.1倍以上。隨著銀根趨緊,未來其他城市的銀行也將不得不提高房貸利率。
        實際算賬也證明了這一點:房貸有優惠時,貸款利率為基準利率的7折即4.158厘。而4次加息之后,5年期(住房按揭貸款的期限多為5年以上)以上的貸款基準利率是6.8%,其利率上升10%就是7.48%;上調20%,其利率就是8.16%。
        3月份CPI達5.4%,數據顯示當前通脹壓力仍很大。況且房價仍需調整、國際油價上漲、國內通脹預期已形成,加上當前存款2厘以上的實際負利率,今年利率上調2次以上的概率十分高,因此,下半年的房貸利率將進一步上升。
        房貸利率全面上升,表示國內條件及環境已經發生了根本性的變化。這種信貸條件的變化不僅表現為貸款成本成倍上漲,銀行金融杠桿的去杠桿化,而且表現為商業銀行資金的可獲得性趨難。近幾年來的中國房地產市場,是由商業銀行催生的市場,房地產泡沫也是借由銀行信貸吹大的。只要銀行去杠桿化,炒房者不僅不敢進入住房市場投機也無法進入市場。在這種情況下,只要將炒房者擠出,國內整個住房市場的預期將發生巨大變化甚至逆轉,住房市場銷售便會由量減轉為價降。筆者判斷,量減轉為價降的情況即將出現。
        對于當前住房按揭貸款利率變化所出現的格局,有人擔心,房貸利率全面上調將影響自住購房的需求,誤傷所謂的“剛性需求”?墒遣灰耍诟叻績r的情況下,住房市場基本上是一個投機炒作為主導的市場。在這個市場中,由于受個人支付能力或住房購買力的限制,個人住房自住需求是十分有限的(社會科學院的報告就指出中國當前這樣的房價85%以上居民是無能力購買的)。既然高房價下自住需求無能力進入市場,市場上基本是住房投機炒作者,那么住房按揭貸款利率上調如何會誤傷自住需求?相反,它將是住房自住需求的福音。因為,如果整個市場信貸條件改變,將投機炒作者擠出市場,那么房價回歸理性則是必然。當房價回歸理性后,住房自住需求才有能力逐漸進入住房市場。

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