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    1. 房貸壓力測試需警惕盲目樂觀
      2011-04-23   作者:馮海寧(媒體從業者)  來源:京華時報
       
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          在樓市調控重壓之下,中國銀行業又展開新一輪房貸壓力測試。報載,新一輪房地產壓力測試增加了住房成交面積下降等假設情形,并提高了房價下降的輕、中、重三種情況的標準。這三種情形分別是:房價平均下跌30%、利率上調27個基點;房價下跌40%、利率上調54個基點;房價下跌50%、利率上調108個基點的情況。(4月22日《京華時報》)
          這一輪房貸壓力測試不同于以往,不僅增加了假設情形,提高了房價下降的標準,而且還把北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市列為房貸高風險地區。盡管金融監管部門一再淡化房貸壓力測試的色彩,稱“各種情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷,也不代表房地產信貸政策可能出現變動”,但結合調控力度來看,其實有某種暗示。
          不久前,溫家寶總理在浙江調研時強調,中央加強房地產市場調控的目標是明確的,決心是堅定的。發改委官員日前也表示,各地不要對樓市調控抱有幻想。而且,國務院督察組4月份進行的調控督察力度空前。種種跡象表明,這一輪宏觀調控不達目的不罷休。此次房貸壓力測試,其實也是暗示房價下行可能性增大,出于金融安全考慮,提醒銀行做好最壞打算。
          目前來看,銀行并未做最壞打算。一方面,在商業銀行的眼里始終認為房貸是優質資產。另一方面,從去年的房貸壓力測試結果來看,銀行普遍樂觀。多家銀行紛紛表態,房價下降三四成銀行完全有能力消化風險;甚至還有銀行表示,即使房價下跌50%,總體風險可控。因此,不排除這一輪房貸壓力測試結果出爐后,銀行依然樂觀;而且,銀行或許還認為調控能讓房價“穩中有降”已算成功,房價下跌50%幾乎不可能。
          在筆者看來,銀行對房貸壓力測試結果的樂觀,值得警惕。房貸壓力測試作為前瞻性風險管理手段之一是需要的,但前提是這種測試手段是否合理。去年房貸壓力測試之后,農行的報告就對測試結果發出一連串質疑。各種質疑折射出,現行房貸壓力測試,不僅讓房貸風險簡單化了,還靜態化了,而實際上房貸風險相當復雜,而且市場是動態的。這樣得來的測試結果就值得質疑,樂觀也是盲目樂觀。
          另外,不排除某些銀行的樂觀是“假樂觀”。對于去年房貸壓力測試結果,有人發出這樣的質疑:銀行是否有內、外兩筆賬,一筆對外穩定信心,一筆對內警示風險?這種可能也是有的,因為房貸壓力測試基本上是銀行自己完成,誰會愿意公開自己存在房貸風險呢?某種意義而言,由于測試方式的簡單化、靜態化,加上銀行自我測試,對結果普遍樂觀,這種測試就有點“自娛自樂”的味道。
          據悉,早在2004年銀監會通過的《商業銀行市場風險管理指引》就明確提出:“市場風險內部模型存在一定局限性”。這說明監管部門很清楚,即使再合理的房貸壓力測試,也只是一種假設,而實際情況是復雜多變的。這種假設僅僅是提醒商業銀行警惕房貸風險,防止房貸風險傷及銀行進而威脅金融安全。如果對這種假設的結果盲目樂觀,就會隱藏著更大風險。
          銀監會曾多次提示銀行防范房地產貸款風險,幾次要求銀行進行房貸壓力測試。顯然,監管部門有憂慮,而銀行卻顯得樂觀,這說明銀行普遍缺少“最壞的想象”。在筆者看來,由于近年來房地產過快發展和房貸過快增長,加上操作欠規范、監管不到位,實際的房貸風險很有可能大于房貸壓力測試結果和其他估算。因此,監管部門不能止于要求銀行進行房貸壓力測試,還應該完善測試方法,并指導、監督銀行測試。
          筆者注意到一組數據,2004年上海中資銀行房貸的平均不良率只有1%左右,但到2006年,上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經上升到了8.6%,兩年多的時間,上海房貸的不良率上升了7倍多。這表明一旦出現問題,惡化的速度相當快。因此,即使現在看上去房貸很安全,我們也要有“最壞的想象”、“最壞的打算”。
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