在樓市調控重壓之下，中國銀行業又展開新一輪房貸壓力測試。報載，新一輪房地產壓力測試增加了住房成交面積下降等假設情形，并提高了房價下降的輕、中、重三種情況的標準。這三種情形分別是：房價平均下跌30％、利率上調27個基點；房價下跌40％、利率上調54個基點；房價下跌50％、利率上調108個基點的情況。（4月22日《京華時報》）
    這一輪房貸壓力測試不同于以往，不僅增加了假設情形，提高了房價下降的標準，而且還把北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市列為房貸高風險地區。盡管金融監管部門一再淡化房貸壓力測試的色彩，稱“各種情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷，也不代表房地產信貸政策可能出現變動”，但結合調控力度來看，其實有某種暗示。
    不久前，溫家寶總理在浙江調研時強調，中央加強房地產市場調控的目標是明確的，決心是堅定的。發改委官員日前也表示，各地不要對樓市調控抱有幻想。而且，國務院督察組4月份進行的調控督察力度空前。種種跡象表明，這一輪宏觀調控不達目的不罷休。此次房貸壓力測試，其實也是暗示房價下行可能性增大，出于金融安全考慮，提醒銀行做好最壞打算。
    目前來看，銀行并未做最壞打算。一方面，在商業銀行的眼里始終認為房貸是優質資產。另一方面，從去年的房貸壓力測試結果來看，銀行普遍樂觀。多家銀行紛紛表態，房價下降三四成銀行完全有能力消化風險；甚至還有銀行表示，即使房價下跌50%，總體風險可控。因此，不排除這一輪房貸壓力測試結果出爐后，銀行依然樂觀；而且，銀行或許還認為調控能讓房價“穩中有降”已算成功，房價下跌50％幾乎不可能。
    在筆者看來，銀行對房貸壓力測試結果的樂觀，值得警惕。房貸壓力測試作為前瞻性風險管理手段之一是需要的，但前提是這種測試手段是否合理。去年房貸壓力測試之后，農行的報告就對測試結果發出一連串質疑。各種質疑折射出，現行房貸壓力測試，不僅讓房貸風險簡單化了，還靜態化了，而實際上房貸風險相當復雜，而且市場是動態的。這樣得來的測試結果就值得質疑，樂觀也是盲目樂觀。
    另外，不排除某些銀行的樂觀是“假樂觀”。對于去年房貸壓力測試結果，有人發出這樣的質疑：銀行是否有內、外兩筆賬，一筆對外穩定信心，一筆對內警示風險？這種可能也是有的，因為房貸壓力測試基本上是銀行自己完成，誰會愿意公開自己存在房貸風險呢？某種意義而言，由于測試方式的簡單化、靜態化，加上銀行自我測試，對結果普遍樂觀，這種測試就有點“自娛自樂”的味道。
    據悉，早在2004年銀監會通過的《商業銀行市場風險管理指引》就明確提出：“市場風險內部模型存在一定局限性”。這說明監管部門很清楚，即使再合理的房貸壓力測試，也只是一種假設，而實際情況是復雜多變的。這種假設僅僅是提醒商業銀行警惕房貸風險，防止房貸風險傷及銀行進而威脅金融安全。如果對這種假設的結果盲目樂觀，就會隱藏著更大風險。
    銀監會曾多次提示銀行防范房地產貸款風險，幾次要求銀行進行房貸壓力測試。顯然，監管部門有憂慮，而銀行卻顯得樂觀，這說明銀行普遍缺少“最壞的想象”。在筆者看來，由于近年來房地產過快發展和房貸過快增長，加上操作欠規范、監管不到位，實際的房貸風險很有可能大于房貸壓力測試結果和其他估算。因此，監管部門不能止于要求銀行進行房貸壓力測試，還應該完善測試方法，并指導、監督銀行測試。
    筆者注意到一組數據，2004年上海中資銀行房貸的平均不良率只有1%左右，但到2006年，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經上升到了8.6%，兩年多的時間，上海房貸的不良率上升了7倍多。這表明一旦出現問題，惡化的速度相當快。因此，即使現在看上去房貸很安全，我們也要有“最壞的想象”、“最壞的打算”。