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    1. 房產稅如何替代土地出讓金
      2011-04-21   作者:劉桓(中央財經大學稅務學院副院長)  來源:東方早報
       
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        可以預測今后幾年公租房、保障性住房投資投入將對整個產業產生巨大影響。
        長遠看,租售并舉是房地產市場發展的良好途徑。要從供需兩方面做文章。目前為止,所有稅收政策只是打擊炒房,當然這是必要的。下一步,利用融資資金建包括公租房在內的保障房,如何能得到國家政策、稅收政策方面優惠,將是一大問題。
        比如房地產基金。我們可以從國外學習的經驗很多。建公租房、保障房,如果貸款的話,也算次貸,次貸就是沒錢的人買房,貸款比例較高,首付很少,甚至可以零首付。一旦斷供或還款困難,就出現問題。避免次貸危機給中國的影響,這很重要。但并不能因為美國產生次貸,我們就放松對房地產基金的使用和研究。
        通過房地產基金讓整個融資活起來,如怎樣擔保,保證資金到位、投資有效益,是解決房地產融資、保障性住房問題的有效途徑。
        此外,以前房地產市場發展速度較快,一些公司通過上市發行股票、經營金融衍生產品融資,這種方式能不能成功引入政府保障性住房市場?即政府主導,民間資金參與,到位的市場監管,科學的投資理念,這樣可能會帶來一種好的局面和態勢。
        目前看,未來房產稅替代土地出讓金成為穩定財源的轉換需要很長時間。中國人不習慣在住房上加稅,買房子時已交了土地出讓金,現在再交一筆稅,心理上不能接受,這需要綜合改革。
        出讓金應改變做法,不能70年一次全部繳納,可以考慮采取分期付款方式。比如住五年交一次,然后再住五年再交一次出讓金,依次推延。出讓金在國外都是幾年一交或者一年一交。目前房價很高,有相當一部分是因為出讓金,政府在拍賣土地時已收取了較高成本。
        想要真正扭轉地方財政對土地出讓金的依賴,就不要對土地出讓金收太多,或分期繳納。這樣可使買房者初次轉賣時,得到一些經濟利益,少交部分土地出讓金。然后從當前商品房中區分是住房還是投資房,如果是住房,設一個很低的稅,如果用來投機或投資,設一個較高的占有稅。這樣逐漸替代,從較長時間來看,征房產稅可以替代出讓金,或部分替代出讓金。
        如此,地方財政結構肯定會發生變化。逐漸減少土地出讓金,就會減少其在財政收入中的份額,減少部分可以通過征房產稅來充盈。如果這個變化逐漸發生,地方政府再參與其他保障性措施,應該能夠承受。
        從現在房地產調控情況看,越來越緊的房地產政策,有可能倒逼分稅制度來進行改革。但中央和地方關系形成是有歷史淵源的,這是一個長期博弈最后形成的局面。第一,地方和中央的財政收入經過1994年分稅制后基本上固定下來,一些富庶省份要上交中央財政,一些貧窮的省份則由中央政府返還稅收,通過中央的轉移支付,使貧富之間得到一定調節。這個機理大概形成了,若想徹底改變它,就要進行很大的財政信息的調整。
        第二,中央和地方關系的“事權”還要調整。財權事權要匹配,如果把事權給地方,財權也要給地方,就怕把事權留給地方而錢沒留下,逼著地方想一些歪點子。土地出讓金、地方債務平臺,都恐怕與地方事權太多有關系。所以,兩極分稅制改革不可能完全靠土地出讓金一件事解決。
        中國在財產稅方面既沒有遺產稅,也沒有像樣的房地產稅征收辦法。如果一個國家財產稅缺失,它的稅收體系就不完整,它的調控體系和財力調配本身就不完善。現在提財產稅當中的房產稅,并不是因房地產市場調控引起的,而是財稅體系本身需要完善的部分。從全國看,房地產稅在一定的范圍內流動起來是必然的。(本文摘編自財經網)
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