房?jī)r(jià)上漲的原因很簡(jiǎn)單，需求大于供給，或者供給小于需求。
影響需求的有長(zhǎng)期因素，例如城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的變化緩慢，收入的增長(zhǎng)大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個(gè)長(zhǎng)期因素都很重要，但不能解釋房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的暴漲。
決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應(yīng)。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%，同年名義GDP僅增長(zhǎng)6.7%。用通俗但并不嚴(yán)格的話講，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不需要那么多錢(qián)，多余的20個(gè)百分點(diǎn)的錢(qián)去哪里了？樓市和股市。就像給病人輸血，一旦超過(guò)了身體的需要，必然會(huì)在臉上、腿上、臀上鼓起包來(lái)，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為“泡沫”。
多余的錢(qián)主要通過(guò)貸款進(jìn)入樓市，不僅按揭容易借了，地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款不成問(wèn)題，而且貸給工業(yè)企業(yè)的錢(qián)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的盈利和你的收入。收入增加了，“溫飽而思淫欲”，淫欲必有居所，購(gòu)房需求于是上升。請(qǐng)注意，增加的收入并不是企業(yè)和你創(chuàng)造的價(jià)值，而僅僅是央行印的一堆紙，經(jīng)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)交給了你。反正紙上印了毛主席的像，用它就可買(mǎi)100元的東西。隨著貸款、鈔票的泛濫成災(zāi)，地價(jià)、房?jī)r(jià)扶搖直上。
貨幣超發(fā)對(duì)購(gòu)房需求的影響還有另一渠道，雖然是間接的，重要性絲毫不亞于直接效應(yīng)，那就是通脹預(yù)期。發(fā)了這么多的票子，通脹是早晚的事，百姓為防儲(chǔ)蓄貶值，紛紛提出存款，購(gòu)買(mǎi)實(shí)物資產(chǎn)。能買(mǎi)到的實(shí)物資產(chǎn)除了黃金，就是房子，房?jī)r(jià)豈有不漲之理？
再看供給方。
對(duì)短期供給影響最大的有兩件事，2007年的宏觀緊縮和2008年的國(guó)際金融危機(jī)，面對(duì)需求的下降和資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，地產(chǎn)商不得不縮小開(kāi)發(fā)規(guī)模，導(dǎo)致09年的供應(yīng)不足。誰(shuí)也沒(méi)有料到，09年的貨幣供應(yīng)會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)放出天量，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻需要時(shí)間，供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿(mǎn)足，巨大的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)全都宣泄到價(jià)格上。
有人說(shuō)07年的宏觀調(diào)控過(guò)急，力度過(guò)大，其實(shí)不然。早在05、06年，經(jīng)濟(jì)已有過(guò)熱征兆，那時(shí)就應(yīng)適當(dāng)緊縮。決策層GDP掛帥，遲遲不動(dòng)。到07-08年之交，眼看CPI通脹奔著兩位數(shù)去了，才慌忙投下猛藥，不料08下半年趕上金融危機(jī)，于是又來(lái)了個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎。宏觀調(diào)控之不靠譜，由此可見(jiàn)一斑。因這事并非本文主題，不在這里展開(kāi)討論。
樓市如同股市，需求越旺盛，賣(mài)家越是惜售。隨著供應(yīng)日趨緊張，開(kāi)發(fā)商被拎出來(lái)當(dāng)靶子，就像“看病貴”被歸咎于醫(yī)生收紅包一樣。開(kāi)發(fā)商為何捂盤(pán)？道理和農(nóng)民在歉收年囤糧完全相同——預(yù)期價(jià)格還會(huì)漲。為什么看漲？開(kāi)發(fā)商算準(zhǔn)了，在通脹的壓力下，買(mǎi)房子是居民儲(chǔ)蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨幣超發(fā)和通脹預(yù)期，通脹預(yù)期一方面刺激了需求，另一方面減少了供給。
決定房地產(chǎn)長(zhǎng)期供給的最重要因素，當(dāng)然是土地。在現(xiàn)行政策下，土地供應(yīng)已被封頂，“18億畝”農(nóng)地的紅線成了名符其實(shí)的高壓線，不能碰。若死守這條紅線，可開(kāi)發(fā)的土地就會(huì)越來(lái)越少，而人只會(huì)越來(lái)越多，居民自然想到，“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺資源”。在這條紅線下，地產(chǎn)商忙著囤地，因?yàn)椤巴恋貙⒂肋h(yuǎn)是稀缺資源”，日漸稀少的土地等于給房?jī)r(jià)上了保險(xiǎn)。買(mǎi)方、賣(mài)方都看漲的后果是什么？房?jī)r(jià)沒(méi)有最高，只有更高。
需求和供給分析清楚了，平抑房?jī)r(jià)的辦法也就有了，無(wú)非是抑制需求和增加供給，而調(diào)節(jié)供需的關(guān)鍵是改變市場(chǎng)參與者的預(yù)期。
城鎮(zhèn)化、人口和收入所引發(fā)的需求是自然的和健康的，不必調(diào)控，治理的重點(diǎn)是濫發(fā)貨幣造出來(lái)的虛假需求。既然是貨幣惹的禍，“解鈴還需系鈴人”，央行收緊銀根就是了。銀根一收，不僅貸款少了，而且通脹預(yù)期下降，居民買(mǎi)房保值的動(dòng)機(jī)減弱，需求進(jìn)一步降低。
當(dāng)需求疲軟時(shí)，開(kāi)發(fā)商就要考慮停止捂盤(pán)，增加供應(yīng)，因?yàn)槊髂甑膬r(jià)格可能比今年低。如果政府這時(shí)再宣布放棄“18億畝紅線”，增加土地供應(yīng)，未來(lái)房?jī)r(jià)走低的可能性大增，就可以改變買(mǎi)、賣(mài)雙方的價(jià)格預(yù)期，從而改變買(mǎi)、賣(mài)雙方今天的行為。居民不再著急購(gòu)買(mǎi)，地產(chǎn)商卻急著開(kāi)發(fā)和出售，房?jī)r(jià)調(diào)頭向下。
小結(jié)一下，平抑房?jī)r(jià)的政策是收緊貨幣供應(yīng)和放開(kāi)土地供應(yīng)。現(xiàn)在的政策是放開(kāi)貨幣供應(yīng)和收緊土地供應(yīng)，整個(gè)搞反了，不出亂子才怪呢。
預(yù)測(cè)一下，改變現(xiàn)行政策的可能性有多大？說(shuō)實(shí)在的，不大。
誰(shuí)愿意在這會(huì)兒收緊銀根啊？“來(lái)之不易”的經(jīng)濟(jì)反彈又掉下去怎么辦？今年還要保“八”呢。要收銀根就得放匯率，而匯率已上升到“國(guó)際階級(jí)斗爭(zhēng)”的高度上去了，誰(shuí)動(dòng)就是美帝國(guó)主義的走狗。緊縮銀根就要加息，加息會(huì)傷及股市，股民罵娘怎么辦？又要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草，世上哪有這樣的事？可世上到處都是這么想的人。
土地供應(yīng)更是萬(wàn)萬(wàn)不能放，據(jù)說(shuō)農(nóng)地若少于18億畝，就無(wú)法保障中國(guó)的糧食安全。這說(shuō)法從未得到研究和數(shù)據(jù)的支持，我們說(shuō)的是認(rèn)真、客觀、獨(dú)立和負(fù)責(zé)的研究，而不是捉刀代筆或者揣測(cè)上意的報(bào)告。在30年多年前的計(jì)劃體制下，耕地比今天多(因城鎮(zhèn)和工業(yè)占地少)，人口比今天少，我們還不能保證糧食的供應(yīng)，靠各種票證限制居民的食品消費(fèi)。1959到1961年間，那時(shí)的耕地更多，人口更少，全國(guó)卻餓死了幾千萬(wàn)人。可見(jiàn)糧食安全的關(guān)鍵因素是農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率，生產(chǎn)效率主要取決于制度，而不是耕地?cái)?shù)量。
改革開(kāi)放之后的1991年到2008年，我國(guó)小麥畝產(chǎn)增加了30%，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高了150%。在效率提高的基礎(chǔ)上，完全有可能釋放出部分農(nóng)地，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而不致影響國(guó)家的糧食安全。
政府控制土地供應(yīng)的真正原因是財(cái)政。近年來(lái)各級(jí)政府大興土木，擴(kuò)招人員，導(dǎo)致開(kāi)支激增而入不敷出，除了向銀行貸款，就靠賣(mài)地收入彌補(bǔ)赤字。開(kāi)放土地供應(yīng)意味著將土地所有權(quán)落實(shí)到農(nóng)民個(gè)人，建立真正的土地一級(jí)市場(chǎng)，由市場(chǎng)配置土地。地價(jià)高了，吸引更多的土地進(jìn)入市場(chǎng)，供應(yīng)增加，自動(dòng)平抑價(jià)格。在現(xiàn)行體制下，政府的控制不僅切斷了價(jià)格和供應(yīng)量的聯(lián)系，而且由自身利益驅(qū)動(dòng)，總是傾向于推高地價(jià)。除了財(cái)政，土地也越來(lái)越多地連著官員的荷包，怎么放得開(kāi)呢？
貨幣和土地政策不變，有無(wú)其他辦法降低房?jī)r(jià)？
78家主營(yíng)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的央企退出地產(chǎn)市場(chǎng)。但是別忘了，16家主營(yíng)地產(chǎn)的央企還在，相當(dāng)于放走小舢板，留下巡洋艦。國(guó)企頻頻拍出地王，因?yàn)橛薪鹑谥С郑驗(yàn)椴慌聵敲尜u(mài)不出地面價(jià)，虧了，有國(guó)家兜底。這些造就地王的體制性原因，并未因78家的退出而改變。此舉或可稍降民怨，對(duì)地價(jià)影響實(shí)在有限。
改革土地招拍掛制度。土地供應(yīng)機(jī)制不變，供應(yīng)總量不變，站著賣(mài)還是蹲著賣(mài)有什么本質(zhì)區(qū)別嗎？
對(duì)捂地的開(kāi)發(fā)商“動(dòng)真格兒的”。問(wèn)題是“真”到什么程度，房地產(chǎn)公認(rèn)是“支柱產(chǎn)業(yè)”，“格兒”動(dòng)得太真了，影響地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)地方的財(cái)政稅收和GDP都沒(méi)好處。投鼠忌器。
出臺(tái)物業(yè)稅。這事兒議了好多年，一直出不來(lái)，猜猜誰(shuí)手中的房產(chǎn)多，就知為什么出不來(lái)了。
還有什么招兒？
結(jié)論：房?jī)r(jià)還得漲，盡管不會(huì)永遠(yuǎn)漲。
日本人的地產(chǎn)泡沫吹了四、五年，最終還是在1989年破了。美國(guó)人的次按泡沫吹了五、六年，最終在2007年破了。
《紅樓夢(mèng)》中的王熙鳳說(shuō)過(guò)：“千里搭長(zhǎng)棚，沒(méi)有不散的宴席”。
