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    1. 房?jī)r(jià)還得漲 沒(méi)有最高只有更高
      2011-04-16   作者:許小年  來(lái)源:鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)
       
      【字號(hào)

       
        許小年

        房?jī)r(jià)上漲的原因很簡(jiǎn)單,需求大于供給,或者供給小于需求。
        影響需求的有長(zhǎng)期因素,例如城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的變化緩慢,收入的增長(zhǎng)大致與GDP同步,即每年8%到10%,這三個(gè)長(zhǎng)期因素都很重要,但不能解釋房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的暴漲。
        決定需求的短期因素中,最重要的是貨幣供應(yīng)。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%,同年名義GDP僅增長(zhǎng)6.7%。用通俗但并不嚴(yán)格的話講,實(shí)體經(jīng)濟(jì)不需要那么多錢(qián),多余的20個(gè)百分點(diǎn)的錢(qián)去哪里了?樓市和股市。就像給病人輸血,一旦超過(guò)了身體的需要,必然會(huì)在臉上、腿上、臀上鼓起包來(lái),經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為“泡沫”。
        多余的錢(qián)主要通過(guò)貸款進(jìn)入樓市,不僅按揭容易借了,地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款不成問(wèn)題,而且貸給工業(yè)企業(yè)的錢(qián)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的盈利和你的收入。收入增加了,“溫飽而思淫欲”,淫欲必有居所,購(gòu)房需求于是上升。請(qǐng)注意,增加的收入并不是企業(yè)和你創(chuàng)造的價(jià)值,而僅僅是央行印的一堆紙,經(jīng)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)交給了你。反正紙上印了毛主席的像,用它就可買(mǎi)100元的東西。隨著貸款、鈔票的泛濫成災(zāi),地價(jià)、房?jī)r(jià)扶搖直上。
        貨幣超發(fā)對(duì)購(gòu)房需求的影響還有另一渠道,雖然是間接的,重要性絲毫不亞于直接效應(yīng),那就是通脹預(yù)期。發(fā)了這么多的票子,通脹是早晚的事,百姓為防儲(chǔ)蓄貶值,紛紛提出存款,購(gòu)買(mǎi)實(shí)物資產(chǎn)。能買(mǎi)到的實(shí)物資產(chǎn)除了黃金,就是房子,房?jī)r(jià)豈有不漲之理?
        再看供給方。
        對(duì)短期供給影響最大的有兩件事,2007年的宏觀緊縮和2008年的國(guó)際金融危機(jī),面對(duì)需求的下降和資金鏈斷裂的危險(xiǎn),地產(chǎn)商不得不縮小開(kāi)發(fā)規(guī)模,導(dǎo)致09年的供應(yīng)不足。誰(shuí)也沒(méi)有料到,09年的貨幣供應(yīng)會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)放出天量,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻需要時(shí)間,供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿(mǎn)足,巨大的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)全都宣泄到價(jià)格上。
        有人說(shuō)07年的宏觀調(diào)控過(guò)急,力度過(guò)大,其實(shí)不然。早在05、06年,經(jīng)濟(jì)已有過(guò)熱征兆,那時(shí)就應(yīng)適當(dāng)緊縮。決策層GDP掛帥,遲遲不動(dòng)。到07-08年之交,眼看CPI通脹奔著兩位數(shù)去了,才慌忙投下猛藥,不料08下半年趕上金融危機(jī),于是又來(lái)了個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎。宏觀調(diào)控之不靠譜,由此可見(jiàn)一斑。因這事并非本文主題,不在這里展開(kāi)討論。
        樓市如同股市,需求越旺盛,賣(mài)家越是惜售。隨著供應(yīng)日趨緊張,開(kāi)發(fā)商被拎出來(lái)當(dāng)靶子,就像“看病貴”被歸咎于醫(yī)生收紅包一樣。開(kāi)發(fā)商為何捂盤(pán)?道理和農(nóng)民在歉收年囤糧完全相同——預(yù)期價(jià)格還會(huì)漲。為什么看漲?開(kāi)發(fā)商算準(zhǔn)了,在通脹的壓力下,買(mǎi)房子是居民儲(chǔ)蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨幣超發(fā)和通脹預(yù)期,通脹預(yù)期一方面刺激了需求,另一方面減少了供給。
        決定房地產(chǎn)長(zhǎng)期供給的最重要因素,當(dāng)然是土地。在現(xiàn)行政策下,土地供應(yīng)已被封頂,“18億畝”農(nóng)地的紅線成了名符其實(shí)的高壓線,不能碰。若死守這條紅線,可開(kāi)發(fā)的土地就會(huì)越來(lái)越少,而人只會(huì)越來(lái)越多,居民自然想到,“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺資源”。在這條紅線下,地產(chǎn)商忙著囤地,因?yàn)椤巴恋貙⒂肋h(yuǎn)是稀缺資源”,日漸稀少的土地等于給房?jī)r(jià)上了保險(xiǎn)。買(mǎi)方、賣(mài)方都看漲的后果是什么?房?jī)r(jià)沒(méi)有最高,只有更高。
        需求和供給分析清楚了,平抑房?jī)r(jià)的辦法也就有了,無(wú)非是抑制需求和增加供給,而調(diào)節(jié)供需的關(guān)鍵是改變市場(chǎng)參與者的預(yù)期。
        城鎮(zhèn)化、人口和收入所引發(fā)的需求是自然的和健康的,不必調(diào)控,治理的重點(diǎn)是濫發(fā)貨幣造出來(lái)的虛假需求。既然是貨幣惹的禍,“解鈴還需系鈴人”,央行收緊銀根就是了。銀根一收,不僅貸款少了,而且通脹預(yù)期下降,居民買(mǎi)房保值的動(dòng)機(jī)減弱,需求進(jìn)一步降低。
        當(dāng)需求疲軟時(shí),開(kāi)發(fā)商就要考慮停止捂盤(pán),增加供應(yīng),因?yàn)槊髂甑膬r(jià)格可能比今年低。如果政府這時(shí)再宣布放棄“18億畝紅線”,增加土地供應(yīng),未來(lái)房?jī)r(jià)走低的可能性大增,就可以改變買(mǎi)、賣(mài)雙方的價(jià)格預(yù)期,從而改變買(mǎi)、賣(mài)雙方今天的行為。居民不再著急購(gòu)買(mǎi),地產(chǎn)商卻急著開(kāi)發(fā)和出售,房?jī)r(jià)調(diào)頭向下。
        小結(jié)一下,平抑房?jī)r(jià)的政策是收緊貨幣供應(yīng)和放開(kāi)土地供應(yīng)。現(xiàn)在的政策是放開(kāi)貨幣供應(yīng)和收緊土地供應(yīng),整個(gè)搞反了,不出亂子才怪呢。
        預(yù)測(cè)一下,改變現(xiàn)行政策的可能性有多大?說(shuō)實(shí)在的,不大。
        誰(shuí)愿意在這會(huì)兒收緊銀根啊?“來(lái)之不易”的經(jīng)濟(jì)反彈又掉下去怎么辦?今年還要保“八”呢。要收銀根就得放匯率,而匯率已上升到“國(guó)際階級(jí)斗爭(zhēng)”的高度上去了,誰(shuí)動(dòng)就是美帝國(guó)主義的走狗。緊縮銀根就要加息,加息會(huì)傷及股市,股民罵娘怎么辦?又要馬兒跑得快,又要馬兒不吃草,世上哪有這樣的事?可世上到處都是這么想的人。
        土地供應(yīng)更是萬(wàn)萬(wàn)不能放,據(jù)說(shuō)農(nóng)地若少于18億畝,就無(wú)法保障中國(guó)的糧食安全。這說(shuō)法從未得到研究和數(shù)據(jù)的支持,我們說(shuō)的是認(rèn)真、客觀、獨(dú)立和負(fù)責(zé)的研究,而不是捉刀代筆或者揣測(cè)上意的報(bào)告。在30年多年前的計(jì)劃體制下,耕地比今天多(因城鎮(zhèn)和工業(yè)占地少),人口比今天少,我們還不能保證糧食的供應(yīng),靠各種票證限制居民的食品消費(fèi)。1959到1961年間,那時(shí)的耕地更多,人口更少,全國(guó)卻餓死了幾千萬(wàn)人。可見(jiàn)糧食安全的關(guān)鍵因素是農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率,生產(chǎn)效率主要取決于制度,而不是耕地?cái)?shù)量。
        改革開(kāi)放之后的1991年到2008年,我國(guó)小麥畝產(chǎn)增加了30%,農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高了150%。在效率提高的基礎(chǔ)上,完全有可能釋放出部分農(nóng)地,用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而不致影響國(guó)家的糧食安全。
        政府控制土地供應(yīng)的真正原因是財(cái)政。近年來(lái)各級(jí)政府大興土木,擴(kuò)招人員,導(dǎo)致開(kāi)支激增而入不敷出,除了向銀行貸款,就靠賣(mài)地收入彌補(bǔ)赤字。開(kāi)放土地供應(yīng)意味著將土地所有權(quán)落實(shí)到農(nóng)民個(gè)人,建立真正的土地一級(jí)市場(chǎng),由市場(chǎng)配置土地。地價(jià)高了,吸引更多的土地進(jìn)入市場(chǎng),供應(yīng)增加,自動(dòng)平抑價(jià)格。在現(xiàn)行體制下,政府的控制不僅切斷了價(jià)格和供應(yīng)量的聯(lián)系,而且由自身利益驅(qū)動(dòng),總是傾向于推高地價(jià)。除了財(cái)政,土地也越來(lái)越多地連著官員的荷包,怎么放得開(kāi)呢?
        貨幣和土地政策不變,有無(wú)其他辦法降低房?jī)r(jià)?
        78家主營(yíng)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的央企退出地產(chǎn)市場(chǎng)。但是別忘了,16家主營(yíng)地產(chǎn)的央企還在,相當(dāng)于放走小舢板,留下巡洋艦。國(guó)企頻頻拍出地王,因?yàn)橛薪鹑谥С郑驗(yàn)椴慌聵敲尜u(mài)不出地面價(jià),虧了,有國(guó)家兜底。這些造就地王的體制性原因,并未因78家的退出而改變。此舉或可稍降民怨,對(duì)地價(jià)影響實(shí)在有限。
        改革土地招拍掛制度。土地供應(yīng)機(jī)制不變,供應(yīng)總量不變,站著賣(mài)還是蹲著賣(mài)有什么本質(zhì)區(qū)別嗎?
        對(duì)捂地的開(kāi)發(fā)商“動(dòng)真格兒的”。問(wèn)題是“真”到什么程度,房地產(chǎn)公認(rèn)是“支柱產(chǎn)業(yè)”,“格兒”動(dòng)得太真了,影響地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)地方的財(cái)政稅收和GDP都沒(méi)好處。投鼠忌器。
        出臺(tái)物業(yè)稅。這事兒議了好多年,一直出不來(lái),猜猜誰(shuí)手中的房產(chǎn)多,就知為什么出不來(lái)了。
        還有什么招兒?
        結(jié)論:房?jī)r(jià)還得漲,盡管不會(huì)永遠(yuǎn)漲。
        日本人的地產(chǎn)泡沫吹了四、五年,最終還是在1989年破了。美國(guó)人的次按泡沫吹了五、六年,最終在2007年破了。
        《紅樓夢(mèng)》中的王熙鳳說(shuō)過(guò):“千里搭長(zhǎng)棚,沒(méi)有不散的宴席”。

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