房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”）是一種采取公司或者商業(yè)信托形式，通過信托或公司方式匯集投資者資金，再投資于能產生穩(wěn)定現金流和收益的房地產，并將投資收益分配給投資者的金融產品。早在2004年，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、原建設部、商務部等機構就開始研究籌劃在國內推出REITs產品。而眼下復雜的經濟環(huán)境，或許將對房地產信托投資基金的重啟提供新機遇。
　　銀監(jiān)會主席助理閻慶民早些時候曾透露，一個范圍涵蓋全國的信托登記中心有望很快得到國務院的批復在上海設立。這意味著信托登記制度即將兌現，而這或將意味著籌劃多年的房地產信托投資基金產品在沉寂許久之后重新啟動。
　　2007年，銀監(jiān)會曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地產投資信托業(yè)務管理辦法（草案）》征求意見稿，將REITs定性為“以信托方式組成而主要投資于產生穩(wěn)定租金收入的成熟房地產項目的集合投資計劃”。同時要求房地產信托收益權憑證在全國銀行間債券市場發(fā)行和交易。這基本搭建了REITs的發(fā)行與交易框架，對發(fā)起人、受托人、托管人等相關機構給予了明確的定位，已不存在技術問題。
　　相比銀行間交易的REITs產品，股權化的REITs更被市場所關注，但由證監(jiān)會研究的可直接證券化，在市場交易的REITs版本，草案至今沒有出臺，主要原因是信托登記的缺位和相關稅收體系的不健全。
　　REITs作為一種不動產證券化產品，從交易結構上看，本質就是一種信托法律關系，離不開合格的受托人來持有REITs資產，以達到破產隔離的法律效果；從資產結構上看，REITs以收購物業(yè)資產、購買不動產企業(yè)相關股權和債權等為主要標的，不動產資產轉賣活動十分頻繁，但由于缺乏信托財產登記等制度， REITs取得的財產難以真正的破產隔離，無法實現對抗第三人的效力，也不利于維護投資者的合法權益。因此，確立信托登記的權屬，是降低REITs交易結構風險的必然要求。
　　今年全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套的任務指標已分解到各省份，中央財政資金也將陸續(xù)下撥。據估算，1000萬套保障性住房建設所需資金至少在1.4萬億元左右。通常來說，保障房建設所面臨的龐大和持續(xù)的資金需求主要通過國家財政預算專項資金、地方財政投入、社會資金，包括銀行貸款、搭配建設的商品房銷售收入等渠道解決。初步估算，在考慮國家及地方政府各種資金來源之后，1000萬套保障性住房建設仍有近萬億元的資金缺口，這還未將征地拆遷補償考慮在內。此外，公共設施配套等費用超出計劃的部分也需地方政府負擔。同時，由于目前貸款規(guī)模收緊，信貸市場供不應求，商業(yè)銀行為了達到盈利目標，也必然會追逐利潤較高的項目，而保障房貸款的回報率難以令人滿意，所以銀行提供保障性住房建設貸款的興趣不大。在這種背景下，利用REITs方式引入民間資本參與保障房的建設亦可成為政府的考慮之一。
　　在通過利用REITs方式引入民間資本參與保障房的建設同時，可考慮利用REITs這一資產證券化形式，將先期建設完成的保障性住房所產生的收入證券化，為今后的保障性住房建設提供資金。其實，全國人大財經委副主任委員吳曉靈已有過類似的表述。她建議，將有穩(wěn)定出租收入的物業(yè)證券化，通過市場流通帶來資金，走保障性住房的資產證券化道路。
　　筆者以為，現階段，推動REITs試點已不缺乏理論上的支持，而關鍵在于如何制定試點實施規(guī)劃。把握機遇，加快試點。筆者為此從股權的角度出發(fā)，提一些想法。
　　其一，建立保障性住房資產并上市融資。保障性住房當然應有一定比例的公租房，政府通過自身籌資建成首批住房，將首批住房及其周邊商業(yè)地產和停車場打包出售給房地產投資信托基金，上市融資。
　　其二，資產管理和運營。房地產投資信托基金享有保障性資產及其周邊商業(yè)地產和停車場的完整權益，并委托專業(yè)機構進行管理和運營，向公租房的租戶收取租金。由于公租房商業(yè)收益不如商業(yè)出租的收益，政府應對公租房資產證券化給予一定補貼。
　　其三，房地產投資信托基金上市交易。發(fā)行基金募集的資金，可為政府新一輪保障性住房開發(fā)提供資金，后續(xù)完成的項目在投入使用后，可以打包再次注入。同時，也可以通過投資信托基金的增發(fā)再融資，進而實現保障性住房的滾動式開發(fā)。