在北京市提出今年新建普通住房價格“穩中有降”調控目標兩周之后,房地產市場傳來了“好消息”。根據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示,3月份北京商品住房成交均價19個月來首次出現了同比下降,幅度達到10.9%,而環比更是大跌了26.7%。 雖然“首降”的消息來得很及時,“首降”的幅度也很大,但是很多老百姓的感受卻并不明顯。 分析相關數據可以發現,大興、房山、密云以及朝陽區東南部地區占到全市總成交量的七成以上,也就是說,遠郊區縣的低房價是拉低3月均價的一個重要原因。 而就城市中心地區來看,雖有個別樓盤打折降價,但尚未形成普降的格局。數據顯示,在北京市296個延續銷售的樓盤中,只有81個項目價格真正出現了下降,僅占全部的27.4%,另有178個樓盤的價格保持平穩。值得關注的是,其中還有30多個項目的價格仍有不同程度的上漲。 此外,雖然部分二手房的議價空間已逐漸開始增加,但并未出現趨勢性的全面降價勢頭。由于房租的不斷上漲,不少二手房主轉售為租,這又在很大程度上減少了二手房的供應量,致使二手房價仍居高不下。 市區房價數據的波動,實際上可以被遠郊區的樓盤所中和。如果因為種種原因,遠郊樓盤賣得多,而市區樓盤賣得少,那么全市的房價就會很快被平均下來,而這樣的全市平均房價究竟反映了怎樣的市場變化,仍然需要繼續觀察。 當然,不可否認,在一系列政策“組合拳”的猛烈攻勢下,房地產市場已經開始出現一些積極的變化。比如,“地王”頻現的火爆情景風光不再。與之形成鮮明對比的是,土地“流拍”、“底價成交”的消息不時傳出。有關部門公布的今年一季度土地市場交易數據也顯示,全國120個城市成交面積環比大幅縮水約三成,住宅用地成交價格也環比下滑了11%。而且在包括一線城市在內的10個主要城市中,住宅用地平均溢價率最高也僅達50%。 此外,投資投機現象也大幅減少。統計數據顯示,北京第二套購房占比已由新政前的15.6%降至10.9%,而非京籍居民購房占比由40%多驟降至7.6%,這都說明投資投機資金已經開始大規模退出。 而在各種房地產調控政策相繼出臺,再加上加息等緊縮性的貨幣政策的打壓,房地產商的資金鏈也出現了不同程度的緊張態勢。根據最新公布的上市公司年報顯示,70家上市房企經營活動產生現金流量凈額為-683.72億元,同比減少了246.58%,同時,存貨同比大幅增長41.70%。為防止資金斷裂的風險,一些房地產商主動降價的意愿也有所增強。 這些都是促成房價“首降”的因素,但要判斷房地產市場是否已經出現了“逆轉”,不能單憑一兩個月的數據,更不能根據一個籠統的全市新房成交均價來判斷。 要讓統計數據更真實地反映市場房價的變動情況,不妨進行細分區域的統計,比如二環內、三環內房價成交均價的走勢如何,這樣數據所反映的房價變動情況才能和老百姓的感受更接近,也才能為下一步的房產調控提供科學的數據支持。
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