在我國嚴厲宏觀調控的背景下，外資進入房地產行業的勢頭卻依舊強勁。
　　據商務部最新數據，截至3月24日，3月外資新設或新增的房地產公司高達39家。1至2月，房地產領域利用外資實際增長同比超過50%。再看去年，全國非金融行業實際使用外資金額1057億美元，同比增長17.4%；其中房地產行業“一馬當先”，吸收外資占比高達22.7%，規模超過1000億元，增幅超過40%。另據全球最大的私人房地產咨詢公司——高緯環球的《全球商業地產投資概覽2011》預測，國際資本對中國新興和二、三線城市的關注持續增強，而不僅是一線城市。
　　而外匯局的監測也證實了這一點，當前流入我國房地產行業投機外資，目光轉向了二、三線城市甚至較發達地區縣城，外資以各種形式參股的產業基金、股權基金等在我國二、三線城市房地產投資迅速增加，項目總金額動輒十幾億甚至幾十億。而流入房地產的外資也呈現出新特點，比如外資大型房地產集團的境外子公司參與境內房地產項目開發的情況不斷增多；外資流向商業、旅游地產項目逐漸增多，以規避當前主要針對住宅類地產的調控政策；部分境外資金通過租賃“小產權房”進入境內房地產市場；少數外資企業將資本金通過虛假合同結匯流向房地產市場；外資以隱形“土地保證金”名義曲線進入我國房地產市場；境外個人通過外幣銀行卡境內套現購房，規避個人年度結匯總額管理和境外個人購房款結匯相關管理等等。此外，旅游度假類企業成為房地產調控盲區。度假村開發企業經營范圍雖為旅游景點開發，但均已支付土地承包費及補償款并取得了經營用地的使用權，少數外資在后續的經營中建造別墅、酒店進行出租或出售，游離于監管視野之外。
　　外資的多種投機手法，助漲了熱錢流入，對我國的房地產調控形成了嚴峻挑戰。
　　這些情況的出現不是偶然的。首先，外資投資房地產行業的調控政策仍然存在漏洞。比如《外商投資產業目錄》把房地產業被列為限制類外商投資的產業范圍，而各地為完成招商引資任務或出于政績考慮，并未嚴格執行審批程序。其次，相關管理規定不完善，如對外資房地產企業資本金結匯政策就很籠統，未明確禁止房地產企業資本金結匯歸還代墊土地保證金等行為，銀行往往無法把握其結匯所得人民幣資金用途、結匯材料和資金劃轉的合理性和規范性。再次，部門之間監管不銜接。外管局規定，外資房地產企業必須將土地保證金匯入國土局外匯保證金專戶，但國土部門對土地繳款人和使用權人不一致并未做明確限制，因而部分外資房地產企業往往通過境內企業代墊土地款后取得土地使用權，刻意規避管理政策。還有，通過增資渠道流入的外資很難控制。眼下，外資房地產企業增資趨勢普遍較強，如以項目資金需要為由提出增資，商務部門難以限制其最終投資規模。對外商投資企業的行業界定標準差異也較大。商務部門的認定范圍僅包括從事住宅公寓等建設經營、或以建設為目的的土地開發企業，不包含從事房地產中介服務；而工商部門的界定主要體現在名稱和經營范圍上，包括房地產開發企業和中介服務機構。外匯管理部門作為下游管理部門，在為外資房地產企業辦理業務時參照商務部門的劃分標準，一些企業于是以非房地產企業身份參與房地產相關的生產經營，而管理部門難以監測實際流入房地產行業的外資規模。監測顯示，某些“租賃業”、“商務服務業”及“咨詢業”等非房地產外資企業，在經營范圍中均有與房地產開發、銷售等相關的經營項目。
　　針對以上情況，筆者在此提出構建本外幣一體化監測體系、明確房地產行業劃分標準、建立完善的資金監測管理體系、明確資本金結匯支付土地款管理政策、健全外資房地產企業監管信息共享機制、完善外資房地產企業外方投資者退出機制等應對舉措。
　　提高對資本金、外債等外匯與人民幣資金的一體化監測水平，能充分利用外匯管理直接投資信息系統，及時了解結匯資金信息，并為有效遏制熱錢流入提供支持。為了把參與房地產相關經營活動的企業都納入房地產行業管理，可以對那些參與多行業經營且涉及房地產活動的企業以特別標注，并明確規定參照外資房地產企業實施外匯管理。增加外資房地產企業備案范圍，將規模較大、涉及大規模土地開發的自建型旅游度假類企業列入房地產調控范圍。
　　為嚴防“熱錢”進入樓市，增強對各類非實體投資外匯資金的監管，可考慮盡快出臺關于外國投資基金公司和投資銀行資金募集、投資流向、收益處置的法規文件，嚴格限制或禁止外資基金公司、創投企業投資房地產市場。加強對外資長期租賃經營行為的管理，將其納入我國對外資進入房地產領域相關調控政策中。加強對基礎設施、旅游開發類企業的非現場監測。防止外資房地產商通過此類企業變相進入房地產企業，規避調控政策。這還包括細化境外個人匯入人民幣資金的使用范圍。另外，建議設置外幣卡大額交易預警與累計超限額預警。
　　明確規定外資房地產企業不得以土地競拍保證金以及支付關聯企業代墊款的名義結匯，資本金結匯后只能劃轉至國土部門專戶，應能確保結匯資金流向合理合規。為此，必要時可出臺外商投資房地產企業結匯支付土地款等監管細則。
　　而在各部門建立其定期信息交流機制后，就能共享外資投資房地產企業股權變更信息、參與競拍信息、委托授權信息、資金來源和流向信息，這才能形成監管合力，提高對外資房地產企業的監管效能。