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    1. 房地產市場的“黑天鵝”事件
      2011-04-13   作者:易憲容(中國社科院金融研究所研究員)  來源:京華時報
       
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        易憲容

          昨天(4月12日),各大媒體都關注了一個消息:今年3月,北京商品住房市場成交量持續回落,成交均價為每平方米19679元,環比下降26.7%,同比下降10.9%,為19個月以來首次同比下降。
          這讓人想起前幾天溫總理在浙江的講話:中央加強房地產市場調控的目標是明確的,決心是堅定的,各級政府要切實擔負起責任。
          市場可能會問,多年來,為何調控政策出了一波又一波,住房價格越調越高,利益沖突則越來越大?由于十幾年來中國住房市場從沒有出現過周期性調整,更沒有出現價格真正下跌,導致整個市場都預期房價只是會上漲而不會下跌。由于市場經驗顯示房價只上漲不下跌,靠調控政策讓房價立馬回歸理性就極不容易。雖然北京新房價格變化還不能充分證明房價就此進入下行通道,但房地產市場的“黑天鵝”事件終究還是出現了。
          所謂“黑天鵝”事件,是指在近代歐洲,一千多年見到的天鵝都是白色,于是有人就得出結論,所有天鵝都是白的。后來歐洲人到了澳大利亞,一上岸竟然發現了有黑天鵝,從根本上顛覆了過去一千多年觀察總結出來的“真理”認識。《黑天鵝》一書作者就把這種有顛覆性影響的事件看作“黑天鵝”事件,這類事件的特點歸結為:一是發生的幾率很小;二是該事件一旦發生將完全顛覆以往積累的經驗;三是這種事件事前是不可準確預測。
          十幾年來,國內房地產市場出現前所未有的繁榮,住房需求越來越膨脹,絕大多數人至今仍認為房價只會上漲不會下跌。這是很危險的預兆,如果政府不作調控任其發展,樓市最后只能以“硬著陸”崩盤收尾。引發全球金融危機的美國次貸危機,讓國家和人民皆受其害,就是個活例子。可政府若要進行住房宏觀調控,必然會暫時有限度地傷害到市場,因為只有既切中要害,又有相當力度的政策,才不那么容易被樂觀預期對沖掉,不會被利益集團消解掉。
          2010年以前,由于沒有根據住房的投資與消費采取有效的區別性調控政策,導致國內房地產市場幾乎成了人類歷史上投機炒作最嚴重的市場。而過度炒作,特別是過度使用銀行金融杠桿炒作,不僅會制造整個社會財富分配不公平,嚴重傷害多數人的利益,而且還增加金融市場的風險,埋下金融危機、銀行危機及經濟危機的因素。從歷史上來看,任何一個國家的房地產泡沫吹大后,最終總是要破滅的。美國、迪拜、愛爾蘭、西歐都是如此。
          因此,溫總理指出,當前中國房地產市場的問題,不僅是最大的民生問題,關系到廣大民眾的切身利益,而且關系到國家經濟健康穩定發展、關系到整個社會和諧穩定。住房的問題既是經濟問題,也是社會問題及政治問題,所以政府對此問題不可短期化處理。
          如果任由樓市泡沫發展,樓市“黑天鵝”事件就只會發生在經濟“硬著陸”崩盤時。為了避免這種悲劇發生,2010年以來,區別投資與消費的調控政策逐漸明確,并逐漸顯效,北京市新房房價19個月以來首次同比下降,算是一個可以接受的“黑天鵝”事件。

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