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    1. 房價漲易跌難
      2011-03-30   作者:鈕文新  來源:經濟參考報
       
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        鈕文新

        說房價漲易跌難一定有不少人會罵我,但事實恐怕就是這樣殘酷。說實話,哪個地方政府敢說“房價該跌”?恐怕沒有。兩重原因:其一,賣地收入是地方政府的重要財源,一半的政府開支需要這筆錢支撐。解決不了賣地收入問題,又如何迫使地方政府配合中央壓制房價?一連串問題,是個死結。解開死結的方法只能為地方解決新稅源的問題。
        其二,地方融資平臺的風險問題。我們必須承認,房價下跌會導致賣地收入減少,會形成更大的地方財政赤字。為什么地方融資平臺風險很大?關鍵是相當一部分資金被補進財政虧空了。現在對地方融資平臺的風險控制強化,那地方政府還敢放棄土地收入?
        此外,政府認為房價該跌,房價就一定下跌嗎?事實已經多次證明,面對房地產市場,宏觀調控從來都是事倍功半。除了地方政府的博弈之外,其實背后還有深刻的經濟原因。
        中國房價上漲出起于2002年。如果我們把視野放大到國際經濟背景,恐怕我們就會對這樣的房價上漲多一層理解。那時,美國放棄了強勢美元政策,美元貶值,大宗商品開始大幅上漲。這是事實,毋庸置疑。
        從房屋生產的角度看,大宗商品價格暴漲必然引發國內原材料價格上漲,大大提升了建房成本。這同樣是事實。去比較一下2002年和現在那些磚頭瓦塊、水泥鋼材、玻璃塑料的價格,就一目了然。開發商為了維系利潤率,向房價傳導成本,以致房價上漲。
        再從市場角度看,房價的不斷上漲,誘發房地產投資走熱,也很正常。為使資產保值增值,市場投資者的選擇是正確的。但問題是,房價越來越離譜,脫離了普通百姓的承受力。對于中國自己不可控的成本推動型價格上漲,關鍵的不是抑制價格,而在于增加百姓收入。但當時中國的政策選擇是抑制房價。
        結果是什么?房價越抑制越高,加上老百姓的收入增加過緩,現有收入又受到價格上漲的蠶食。
        為什么房價會越抑制越高?關鍵是成本推動,使得漲價有其內在的剛性需要。再加上,房價越漲,買的人越多,買漲不買落的社會心理,使得需求過于旺盛。但需要旺盛只是表面現象,核心是成本推動房價上漲,而漲價誘發了需要旺盛。
        現在同樣如此,成本上漲已經顯而易見。注意,成本上漲推動的房價上漲,不是靠調節“供求關系”可以解決的。因為,開發商要么不建房,建房就要維系利潤率。所以,無論需求多少,只要建房,成本傳導都是必然的。
        其實,開發商的名義利潤率表現的很高,比如30%,但如果把這30%的利潤攤到建房所需要的、兩年到三年左右的時間中去,年利潤率不過10%左右。所以,降房價要是依靠開發商降價,基本沒戲,而必須地方政府讓利。如果開發商和地方政府無利可讓,那房價下跌的空間在哪?
        更重要的是,中國現在解決房價問題是從調整供求關系——減低需求、加大供給的角度著手,這是一個錯誤的方向。因為,需求要是減低了,開發商以銷定產,而減低供給。正確的方向是加快廉租房建設,讓買不起房的老百姓“居有其屋”。但這不夠,同樣需要提高收入,強化那些“買不起房、又不夠租用廉租房條件”的人的購房能力。

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