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    1. 保障房供應不增 穩房價措施難松
      2011-03-25   作者:楊紅旭(上海易居房地產研究院綜合研究部部長)  來源:中國證券報
       
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        當前國家在房地產領域致力于兩項工作,一是穩定房價,二是大興保障。二者緊密相關,在保障房供應規模上來之前,應該不會放松抑制房價的措施。
        按照當前保障房建設速度和規劃,預計“十二五”末將基本形成保障性住房和商品住宅兩類供應體系,也即“雙軌制”。其后,商品住宅市場將更多地遵照市場規律運行,政府“有形之手”不會輕易干預。
        《國民經濟和社會發展十二五規劃綱要》(下稱綱要)明確了三點。第一,健全住房供應體系,加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮低收入住房困難家庭,實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭,實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭,實行租賃與購買商品住房相結合的制度。
        第二,加大保障性住房供給。從供應總量上看,“城鎮保障性安居工程建設3600萬套”,作為約束性指標寫進了綱要。“十二五”末,全國城鎮保障性住房覆蓋面達到20%左右,基本解決保障性住房供應不足的問題。從供應種類上看,多渠道籌集廉租房房源,重點發展公共租賃住房(逐步使其成為保障性住房的主體),加快各類棚戶區改造,規范發展經濟適用住房。這對四種保障產品的命運作了界定:公租房將成為“帶頭大哥”,經適房重在規范運行,廉租房和棚改房則繼續推進。
        從運作方式看,一方面要建立穩定投入機制,加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度,引導社會力量參與保障性住房建設運營。顯而易見,光靠政府力量,完不成3600萬套的任務。以今年新建1000萬套為例,需要資金超過1.3萬億,政府投入約5000億,其余8000多億要靠社會融資。另一方面,要加強保障性住房管理,制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序,嚴格規范準入、退出管理和租費標準。既減少權貴、公務員不規范行為,又要防范“老賴”業主或租戶,比如拖房租、欠物業費等。
        第三,改善房地產市場調控。要點有幾個:一是進一步落實地方政府責任和問責機制。這是問題的關鍵,近幾年中央調控政策比較到位,但在地方政府執行過程中往往“摻水”,加強問責意在維護中央政策的權威性。二是增加住房用地供應總量,優先保障房,擴大普通房。三是健全差別化住房信貸、稅收政策,合理引導自住和改善性住房需求,有效遏制投機投資性購房。“改善性需求”失蹤許久,此時再提說明國家還是支持這類需求的,當前處于非常時期,諸多政策都是“一刀切”,尤其是二套房貸誤傷了的一批改善需求。三是加快制定基本住房保障法,修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規。這點值得關注,短治靠調控,長治靠法律。
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