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    1. 商品房銷售“明碼標價”蘊含深意
      2011-03-23   作者:陳和午  來源:證券時報
       
      【字號
        國家發改委3月16日發布《商品房銷售明碼標價規定》(簡稱《規定》),專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規定,要求:商品房銷售要實行一套一標價,并明確公示代收代辦收費和物業服務收費,商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。該《規定》自2011年5月1日起施行。
        國家對商品房銷售明碼標價的要求其實并不新鮮,在此前的樓市調控政策中就屢有涉及。例如去年1月份《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號)和去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)中都明確要求商品房明碼標價對外銷售。不過,在實際中這條規定的效果并不理想,每次都是干打雷不下雨,房子一天一個價全憑一張嘴的情況仍是屢見不鮮。
        此次發改委老調重彈又是何意呢?商品房銷售“明碼標價”是否意味著在限購的基礎上對商品房價格來一個限價的緊箍咒呢?其對抑制房價上漲究竟又能產生多大的效應呢?在筆者看來,此次商品房銷售明碼標價再次走到前臺,對商品房如何實行明碼標價,價格該怎樣標等終于有了一個明確的說法,應該說是有利于維護和規范房地產市場價格的正常秩序的,也是對調控高房價的一次有力配合,但政策效應的發揮關鍵還在于實際執行中的具體操作情況,否則就又會只是一個空頭支票。
        首先,商品房明碼標價將讓房價這一開發商的“最高機密”不得不多少向市場公布出來。《規定》中指出,商品房銷售明碼標價應當做到價目齊全,標價內容真實明確、字跡清晰、標示醒目,并標示價格主管部門投訴舉報電話。顯然,此前的政策文件雖然屢次提及“明碼標價”,但具體如何做一直是比較模糊的,此次《規定》進行了細化,并明確了價格監管部門,這是有利于抑制樓市一些不規范價格行為的。
        其次,商品房明碼標價有讓樓市調控從限購向限價轉移之趨勢。今年1月26日國務院公布了“國八條”,開啟了第三輪房地產市場調控大幕,不少地方樓市限購令也是紛紛出爐,當前正是兩會結束之后樓市調控的關鍵時期,中央要求各地在一季度末出臺房價控制目標,盡管住房市場雙軌格局運行的態勢基本形成,但由于關乎著土地制度和財稅體制,短期內能不能把高房價過快上漲的勢頭控制住實在不樂觀。限購措施打壓了樓市成交量,“明碼標價”則會讓房價逐步透明起來,政策若真能落實,可能無形之中會起到限價之效。雖然有擔憂稱開發商開盤之前可以先提高一點價格,但在貨幣政策趨緊和樓市調控難松綁的態勢下,現金為王才是上策,逆勢提價承受的資金壓力也不是那么容易的。
        第三,商品房明碼標價的執行力再次考驗樓市政策效應。現在不管是地方政府還是開發商,在多年與中央樓市調控的一輪輪博弈中,都學會了如何來面對或規避新政策的作用,此次同樣也不會例外。畢竟,雖說中國經濟轉型早已吹響了沖鋒號,但目前經濟過度依賴房地產的事實卻一時半會難以改變,一些地方經濟增長中有50%到60%是來自于房地產的。兩會期間,多地市委書記就談到土地出讓金的問題時,都紛紛發出“不賣地根本無錢保民生”之抱怨。“明碼標價”的實際操作最終要落實到地方政府頭上,各地會否再次使之遭冷遇不無憂慮。在執行過程中永遠會出現問題現在已是大概率事件,此次政策是否又一次上演地方政府和開發商“政策免疫”的局面呢?這將是對樓市政策執行力的重大考驗。
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