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    1. 房價收入比和租售比為何都在中國失靈
      2011-03-23   作者:李木子  來源:證券日報
       
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        距離各城市公布房價控制目標截止日期還有不到10個工作日,多數東部城市和一線城市不約而同地選擇了“沉默”,只有中西部少數城市公布了調控目標。
        1月26日公布的新“國八條”中提出,2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。
        在已公布的調控目標中,銀川、太原、貴陽等城市,毫無例外地以GDP或人均可支配收入增幅作為房價控制增幅的參照系數,而“居民住房支付能力”,尚未見相關描述。
        同時,我們也要掂量一下這種掛鉤的合理性。一方面,這兩個指標是變動的,實際數據與預估數值可能存在一定差距,CPI的波動也處在精確控制范圍之外,這將直接導致房價控制目標的上下浮動;另一方面,在過去的兩年間,房價曾以遠超過人均可支配收入增幅的速度高歌猛進。以北京為例,多數樓盤現在的售價是兩年前的兩倍還多。實際支付能力被隱藏在簡單易操作的房價控制目標背后。
        客觀而言,建立房價控制目標模型的困難非常多,政策的變動、國內外經濟政治形勢、當地社會經濟發展水平、GDP增長、居民可支配收入增幅、CPI、政府的保障等等許多因素,都會影響房價走勢。與“居民住房支付能力”相比,GDP或人均可支配收入增幅具有客觀、量化的特征,房價控制目標與這兩個指標掛鉤,操作性較強。
        房價控制目標參照GDP和人均可支配收入增幅這兩個指標,量化了控制目標,同時操作簡便對比明顯。然而,簡單將這兩個指標設立為參照系數,并不適合現在的房價控制目標。更確切地說,在這一模式下運行的房價控制目標,其房價控制結果,依然不是居民實際住房支付能力可承受的。
        房地產調控是在房價過快上漲之后應時而出,一系列的調控政策落地之后,房價增長依舊,只是速度略有放緩。房價的持續增長,讓國際通行的房價收入比在中國失去了“話語權”,租售比也成為拉動房租不斷上漲的“充足理由”。在此背景下提出的房價控制目標,應充分考慮到房價已經快速增長的“絕對量”和居民收入增長及CPI波動帶來的住房支付能力的變動。
        “十二五綱要”第八篇第三十五章給房價確定的合理水平,就是“與消費能力基本適應”。消費能力與實際收入水平直接相關,“與消費能力基本適應”的房價合理水平,涵蓋了上述種種考慮因素。既考慮到了GDP和人均可支配收入的增長,也考慮到了房價曾經的快速增長脫離了消費增長能力的實際情況,CPI的增長對居民實際消費的影響也被考慮在了其中。
        “市場的歸市場、保障的歸保障”,房地產市場雙軌運行的模式在去年底今年初逐漸清晰明朗。“十二五”期間3600萬套保障房的建設規劃,將保障范圍從7%擴大至20%,即便如此,依然有80%的人口,需要從市場上購買商品住宅或者租賃住宅以滿足居住需求。
        與保障范圍相比,“市場”在體量上占據絕對優勢,由此觀之,房價控制目標的實現還是涉及到大部分人的切身利益,與他們的實際生活息息相關,控制目標的參照系數應擴大范圍,不是單純地盯住GDP增長或人均收入增長。
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