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    1. 地產牛市下半場告急
      2011-03-17   作者:倪金節(中國人保資產研究所客座研究員)  來源:新京報
       
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        倪金節

        如果限購限貸政策嚴格執行一到兩年,相信資產負債表再好看的地產企業,也難以支撐到明年上半年,降價是他們唯一的選擇。但是過去十多年支撐房價上漲的因素會就此消失嗎?
        中國房地產市場已經持續繁榮了12年,可謂完整意義上的大牛市。不少起步晚于1998年的牛市都早已經宣告終結。比如羅杰斯1999年開始鼓吹的商品18年長牛,美國2001年之后的信貸泡沫,以及中國A股的6124點大牛市。
        不過,在大力度的“新國八條”,和地方限購政策大面積出臺兩個月之后,大牛市行情有接近尾聲的跡象。不管怎么說,目前的房地產市場,已經進入牛市下半場階段基本可以確定——雖然短期內還看不到徹底步入漫漫熊途的征兆。
        剛剛過去的一周(3月7日至3月13日),根據中國指數研究院監測的35個城市中,樓市成交量下滑的城市超六成,12個城市跌幅在30%以上,4個城市成交量跌幅超過50%。這已經是該監測連續三周出現成交量急跌了。
        無疑,由于中國樓市的偽市場化特征十分明顯,行政手段往往能起到出其不意的效果。
        去年下半年以來,由于持續的貨幣緊縮,銀行信貸對房地產開發的支撐力度明顯不足。特別是,2月份新增貸款只有5356億元,遠低于預期,廣義貨幣供應量(M2)同比增長僅為15.7%,較之前面兩年的至少20%的增長,已經可以說是急速下跌。筆者接觸的一些開發商對20%以上高息的地下錢莊已經趨之若鶩,可見他們的資金周轉已經開始出現問題。
        如果目前的限購限貸政策真能嚴格執行一年到兩年,相信資產負債表再好看的地產企業,也難以支撐到明年上半年,降價是他們唯一的選擇。
        但問題又來了。雖然行政手段短期內抑制了需求,但是過去十多年支撐房價上漲的因素消失了嗎?如果沒消失,這種短期政策,真的能夠解決多數人的住房問題?
        答案很簡單。多年累積起來的貨幣泡沫依舊,并且仍然將維持16%以上的增長;土地財政一如既往,分稅制看不到改革的跡象,高價地依然會不斷出現;投資渠道依然狹窄,制造業生存環境并未好轉,民間資金游離于房市仍是不錯的選擇。
        真正能夠解決居民住房需求的,肯定不能完全依賴短期的限購和限貸,最根本的還是要把多數人的住房問題依賴保障房解決。
        實際上,房地產牛市行情結束是好事情。因為這可以讓全國房地產市場進行一次審慎而嚴肅的價值體系重估,讓投資者和地產商最終找到各自的利益平衡點。中國的房地產行業要想真正走向健康,大多數民眾都能安居樂業,就不得不經歷那樣殘酷的現實。建設保障性住房,改善低收入家庭居住條件,關系到群眾的切身利益,是各級政府的重要責任。房價越高,政府保障群眾“住有所居”的責任越重。

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