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    1. 中國房市用泡沫來形容已經不夠了
      2011-03-16   作者:陳思進  來源:經濟參考報
       
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        陳思進

        對中國房地產是否有泡沫,國內專家各執(zhí)一詞,分成了兩派。
        什么叫泡沫?泡沫指的是一種商品價格高出了其合理的價位。那么房子的合理價位是什么,該如何計算?對此,國際上有很多計算尺度,如“收入房價比”,“月收入每平米價格比”,以及“租售比”等等。由于中國居民的收入來源繁雜,比較難于得出準確的金額,這里就用租售比來衡量房子的價位吧。
        所謂租售比,就是房價和月租金的比值。比如一棟市值100萬的房子,假如月租金為5000元的話,那么其租售比就是200。而國際上通用的租售比值為160。也就是說,當租售之比為160時,房價就是合理的,當租售之比高于160的時候,房價則有泡沫的嫌疑了。
        有人忍不住會質疑,為何租售比要定在160這個節(jié)點上?這一數據從何而來?
        這是因為歐美房價的上下起伏,在過去的兩三百年間與通脹的幅度相似。也就是一旦除去通脹因素,長期來看房價是不變的。
        舉一個具體的實例。這里有甲乙二君,他們看中了兩套一模一樣市值100萬的房子,假設他們口袋里都有100萬。甲君以100萬買下了房子,乙君以6250元一個月租了下來。
        以歐美每年平均2%的地產稅來計算(按當年的房價征收),為計算方便,房租的上升值和地稅的上升值正好相抵,都忽略不計。在160個月之后,甲君擁有的房子升值了,但扣去所付的地產稅、房子的維護費、保險費、管理費等等,他實際擁有的依然是100萬。而乙君把100萬拿去投資理財,他的投資(按歐美過去100年的保守的理財方式,平均回報至少8%)的回報率,正好支付房租。
        在租售比160的情況下,甲君和乙君在房子上最后所擁有的財富正好相等。這一例子說明從金融的角度來看,在房價沒有泡沫的時候,其實租房和買房沒有優(yōu)劣之分。這也正是為何歐美的大城市,長期以來租房和買房的比例相當。
        由于中國目前不用支付地產稅,所以160的租售比,可以提高至200。如果還是以市值100萬的房子為例的話,假如月租金為5000元,那么從金融角度上來看,房價就不存在泡沫,而一旦房租低于5000元,房價就有泡沫之嫌了。
        但事實上,當今中國房價的租售比,已經普遍超過了200,特別像“北上廣”那樣的大城市,租售比平均為500,超出800到1000的也隨處可見。按先前那個甲乙二君實例來看,那在中國租房簡直太合算了。
        在這種情況下,如果還有專家堅稱中國房價毫無泡沫,我倒同意,因為再以泡沫來形容中國的房價,已經不準確。
        有泡沫又怎樣?國內好些專家說,中國國情不同,我們這兒的房價只會漲,不會跌,即使有泡沫也不會破。這句話,30多年前南美人說過;20多年前香港人說過、臺灣人說過、東南亞人說過,日本人也說過;幾年前美國人說過、愛爾蘭人說過、俄國人說過、迪拜人也說過……大家往往都真心的堅信,即使其他地方的房價會跌,可他們那兒的房價只漲不跌,絕對不會跌!
        但遺憾的是,結果都有那么一天,那兒的房價突然掉頭向下……

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