沒有任何一條規律指出房價下跌會導致房租上漲。
房地產新政出爐起到了立竿見影的效果,2010年之所以出現反復是因為政策左右搖擺執行不力,加上通脹預期疊加效果。
在“新國八條”等政策影響之下,上周北京樓市無論是期房住宅、二手房,還是總成交量均下跌六成左右。其中,上周期房住宅日均成交量不足110套,成為2010年調控以來的次低點,市場觀望氣氛非常濃厚。這當然不能說明調控已經成功,2009年調控之后出現三個月的房地產市場低迷,最終還是一飛沖天。今天房價能否上升,取決于政策的執行力度,取決于政府能否有效地控制通脹。
房價是否得到控制還沒有定論,房租開始瘋狂上升。根據國家統計局最新公布的數據,1月份,居住類價格同比上漲6.8%。其中,水、電、燃料價格上漲3.9%,建房及裝修材料價格上漲4.3%,住房租金價格上漲7.1%。事實上,各大城市房租上漲幅度遠超過統計局數字,大多在5%到20%之間。房租上漲使低收入階層惴惴不安,租房群體大多收入不高,對價格變動十分敏感。
房地產調控提升房租的理論橫空出世。該理論的邏輯是,房地產調控限制了房屋成交量,導致可供房減少,而剛需居高不下,此時房租上漲是市場供需關系失調的反應。
這一理論禁不起推敲。
我國的房地產市場與房租之間沒有必然聯系。此前我國的房地產主要是投資品種與抗通脹品種,從2003年中國房地產徹底走向市場化以來至今,雖然房地產歷經數次調整,但總的周期并沒有改變,房地產依然處于上升通道當中,目前還是沒有出現拐點。當然,筆者認為拐點在前,這是預期,與真正的拐點到來是兩回事。不斷上升的房地產價格催生出房地產投資客,贏利方法是買房、捂房而后擇機出手獲得資產增值收入。
在房價泡沫不斷上升遠遠超過房租時,投資客絕不會把出租當做主要的贏利來源,原因是租售比離譜,靠出租要幾十年甚至一百年之后才能收回成本,每月收取的租金收益跑不贏一年期存款利率,沒有人會傻到出租房屋謀利,看看手握五套、十套房的人有多少是做寓公收房租獲得收益的?
一線城市的房價十年漲五倍,但房租上漲速度可憐。據報道,號稱在杭州租房業界攬a下1/3生意的盛世管家市場部經理韓毅給記者看了一份員工培訓材料:“這組數據我們要求每個新員工都要記牢的。”這組數據是,2000年到2009年,杭州租金均價從1500漲到2300,差不多10年才漲了50%。
中國大城市的租售比一直在1:500以上,根據上海二手房指數辦公室的抽樣調查結果顯示,除老工房的租售比比較合理外,大部分物業的比值在1:500至1:700之間,靠出租要40年到60年才能收回成本,這還不算其中的物業、維護費用以及折舊。
很明顯,房價高、房屋周轉率高并不會增加出租房的供應量,而會增加捂房投資者。
目前房地產新政如果能夠真正抑制房價,將切斷房地產作為投資品的屬性,此時手握數套房的投資者只有兩種選擇,對未來預期不看好者或者資金壓力過大者會趕緊售房兌現,而另一種選擇就是出租獲利,房地產價格下降而租金價格上升,將使租售比逐漸恢復正常狀態,當租房一年的收益大于長期定存收益時,租房就會成為首選。
歷史數據印證了房價與租賃之間具有反向關系,21世紀分析師羅寅申表示,“上海二手房市場的歷史走勢表明,當樓市相對火爆時,租賃占比約40%,樓市相對低迷時,租賃占比70%。”
房租價格上升的真正原因在調控之外。
從去年至今房租價格上升,背景是通脹壓力增加,最低收入工資水平上升。1月25號人力資源保障部公布的數據指出,2010年全國各地適時調整最低工資標準,到2010年底全國30個省份調整了最低工資標準,月最低工資標準平均增長幅度為22.8%,月最低工資標準最高的上海市為1120元,小時最低工資標準最高的北京市為11元。
通脹壓力上升與人均工資大規模提高給了房東提價的充足理由,由于我國尚未對租客有充分的保護,房東隨時提價以測試市場底線。而急于驅趕低素質勞動力的地方政府對此眼開眼閉,甚至禁止群租助紂為虐。另一個原因是,商品房市場走勢不定,觀望者增加,一些人暫時租房導致租房者有所增加。
無論如何,房租上漲是有邊界的,房價沒有邊界。房租與實體經濟與租房者收入密切相關,不可能火箭式竄升,而房價取決于貨幣泡沫,直到泡沫崩潰。美國房地產市場前車不遠。(原載《每日經濟新聞》)