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    1. “北京地價超美國GDP”論證不嚴謹
      2011-01-26   作者:倪金節(中國人保資產研究所客座研究員)  來源:新京報
       
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        倪金節

        只要實體經濟發展環境得不到改善,投機資金還將不斷推高房價。或許過幾年一個城市的土地總價值就能媲美全球的GDP了。
        有媒體報道稱,“北京總地價超美國一年GDP”。這刺痛了不少人的神經。演算過程是這樣的:以去年北京1641億的土地出讓收入,除以2061萬平方米的成交土地面積,計算出近8000元/平米的平均地價,再乘以北京市164.1億平方米的土地面積,最終推論出北京土地市場總價值高達130萬億元,遠遠超過美國去年約95萬億的GDP規模。
        但這一計算是有疏漏的。首先GDP是個流量概念,而土地收入則為存量概念,總不能年年都把所有的土地賣一回。將兩個不同性質的數據進行類比,并不具備實質意義。若以華盛頓或者紐約的地價來計算,可能也超過了美國GDP。
        論證過程雖不嚴謹,但展示的結論卻需要引起我們深思。
        過去50多年,世界上大體經歷了30多次的房地產泡沫,最終都是以回歸原形收場的。
        無論是美國、日本、迪拜、澳大利亞,還是中國的香港和海南,在這個世界上凡是靠房地產拉動的國家或地區,結果沒有不是崩盤的。當房地產和金融緊密結合,并進而綁架銀行系統,產生相關的衍生產品的時候,房地產泡沫也被吹到了極致。
        如今,樓市的整體氛圍,已經進入了“房價只漲不跌”的階段。人們對房價的預期有漲無跌,這其中都蘊涵了大量的風險。
        更值得警惕的是,由房地產長期牛市帶來的實體經濟和制造業萎靡,才是最大的隱患。
        雖然我們能夠保持10%以上的GDP增長,房價趕日超美,但是同時面臨的問題則是實業家稀少,實業信心缺少的問題。十年之前,我們還能看到海爾、長虹這樣的民族工業,足以挑起中國制造業的大梁,但是如今我們已經難以找到一家能夠引以為傲的大而強的企業。
        讓人最為憂心的是,掌握著大量資源的國企、央企等“國字頭”、“中字頭”企業,也紛紛涉足房地產行業賺取 “快錢”,央企退房令至今執行成效有限。
        由于大部分的資源和資金都進入了房地產市場,或者與房地產相關的領域,發展實業既缺資金又缺動力。筆者近幾年接觸的不少民營企業家,紛紛都對實業之艱大倒苦水。制造業行業利潤率和資本回報率也呈逐年降低態勢。這與動輒兩位數以上的投資回報相比,做實業的確不討好。
        因此,只要實體經濟投資環境得不到根本改善,投機資金還將不斷把房價推向新的高度,并間接推動地價上漲。或許用不了十年,一個城市的土地總價值就能夠媲美整個地球的總GDP了。到時讓人情何以堪?

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