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    1. 房產稅普征是趨勢
      2011-01-20   作者:匡賢明(學者)  來源:新京報
       
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        繼在重慶宣布在十二五期間征收房產稅后,上海市長韓正表示,今年將做好征收房產稅的準備,并透露將對超面積新房按比例征收房產稅。(據1月19日《廣州日報》)
        社會有一種觀點認為,房產稅將以增量征收為主,為此一些地方出現了為規避房產稅而交易量猛增的現象。也有人認為,要制定政策防止房產稅征收范圍擴大化。從目前來看,以增量征收的出發點是合理的。但從發展的趨勢看,對存量和增量都開征房產稅可能是一個趨勢。
        一個最簡單的道理是,所有的增量都會變成存量,而存量中一部分已納稅,一部分不納稅,本身就是不公平,這也將打亂房產市場的價格體系。因此,即便房產稅有免征項目,也不能以存量和增量來劃分。當然,可以預測的是,在實際執行過程中,會先以增量開征為試點,積累經驗,在條件成熟時逐步擴大到對存量房開征。
        因此,在房產稅開征成為定局的情況下,普遍征收可能是最終格局。
        而且,推出房產稅的根本目的并不是打壓房價,而是替代土地財政,逐步成為地方財政的支柱稅種。因此,可以預期,一方面,土地資源越緊張的地方政府,對房產稅的期望越大;另一方面,當地方政府收入與房價掛鉤時,最不希望出現的就是商品房價的大幅下降。所以,從這個角度說,目前重慶和上海即將出臺的方案,破冰意義要大于財政意義。盡管最初的開征范圍不會太大,稅率不會太高,但重要的是讓社會逐步接受“房產要納稅”的理念。
        至于很多人期待的房產稅對商品房價格的影響,可能更多只能體現在社會心理上。雖然房產稅被視為這個市場最大的利空消息,但人們過高地估計了房產稅對商品房價格的調控作用。
        一方面,從重慶和上海的方案看,房產稅稅率均不超過一個百分點。以上海平均房價2.2萬計算,100平米的房子價值220萬。1%的房產稅意味著每年交稅2.2萬元。這個征稅額度帶來的持有成本很難對市場形成有效壓力。一旦房產稅利空出盡,而流動性規模又沒有得到有效控制,那么房價再度上漲的可能性是存在的。
        另一方面,賣方在持有房產期間交納的房產稅,將構成他出售房產的成本之一。當前出售與5年后出售,在其他條件不變的情況下,賣方多支付了11萬的房產成本,這必將轉嫁給買方來承擔。因此,房產稅的開征,更有可能提高房產價格。
        房產稅從“增量征收”到“普遍征收”或將成為趨勢,在演進的過程中如何盡量減少對中產以及弱勢階層的損傷,是政府必須要考慮的問題。隨著房產稅的開征,社會也更有理由把保障性住房作為考核各級政府的一個約束性指標。這也應當成為地方政府開征房產稅的終極目標:取之于富人,用之于貧民。
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