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    1. 地方玩弄饑餓式供地令人憂
      2011-01-13   作者:安邦咨詢  來源:證券時報
       
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        國土部部長徐紹史日前稱:“去年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元,同比增加70.4%,城市發展對土地的依賴有增無減,利益分配不合理,社會矛盾突出,土地出讓制度亟待進一步改革完善。”徐部長還透露去年全國30個省區城市住房供地計劃近270萬畝,比2009年實際供應增加約80%。
        2.7萬億的賣地收入是一個什么樣的概念?2009年,全國財政收入中地方本級收入一共也不過32581億,假設2010年增長20%,則2010年賣地收入相當于當年地方財政本級收入的69%。“土地財政”的說法可謂毫不夸張。2009年,全國商品房銷售額為43994億元,2010年前11個月,商品房銷售額增長17.5%,假設全年增長18%,則2.7萬億的賣地收入相當于當年商品房銷售額的52%。到底是不是地價推動了房價,也就一目了然了。
        但賣地收入“大躍進”未必是國土部的本意。國土部2010年全國住宅用地供應計劃18.5萬公頃,同比增加約140%。如果這一計劃能不折不扣地完成,并且土地在全年均衡投放,房企無地可買的焦慮將不復存在,地價可能持續下跌。但這顯然不符合地方政府賣地收入最大化的利益。
        假設一個國家年產糧食1億噸,需求也有1億噸,如糧食能敞開供應,一切囤積行為被嚴厲打擊,糧價將非常平穩。但假設上半年只供應很小一部分,在為避免餓肚子而高價買糧的企業或居民的推動之下,糧價必然大漲。在整個2010年,實際上幾乎所有的地方政府都非常成功地讓土地出讓市場保持一種“饑餓感”,也順利實現了高價格賣地的計劃。
        2010年上半年,在一線城市中,廣州上半年實際供應量為32萬平方米,而計劃全年的供應量為500萬平方米,僅完成全年計劃的6%。深圳實際供應量只有20萬平方米,而計劃供應量為147萬平方米,只完成全年計劃的14%。北京實際供應量為320萬平方米,而計劃供應量為1470萬平方米,只完成全年計劃的22%。二線城市供應量明顯高于一線城市,但也不足40%。一方面房企在2009年銷售款大幅增長了83%,市場對房產的需求仍非常大,但2010年上半年地方政府卻收緊了土地出讓,地價在2009年大幅上漲的基礎上穩中有升,地王頻出就是順理成章的事了。
        下半年,地方政府仍非常有耐心地按自己的節奏供地,保持土地市場的饑餓感。據中原地產的數據,2010年前8月11個城市完成全年商品住宅供地計劃的47%,土地出讓金收入卻已達2009年同期的76%,除上海外,一線城市只完成2010年供地計劃的20%-30%。中國指數研究院的數據顯示,前9個月,全國105個城市累計供應住宅用地同比增加58%。前11個月,全國120個城市住宅用地供應和成交面積分別同比增加43%和40%。12月,地方政府才給饑餓的土地市場投放了較多的土地,全國120個城市共有5966萬平方米的住宅用地入市交易,達到本年度峰值,同比增長11%,環比增幅則高達35%。最終全國120個城市全年住宅用地累計供應量高達4.58億平方米,同比增加38%。這遠遠低于全國平均80%的增幅。
        最終,仍有不少城市未完成供地計劃,半數城市住宅用地完成率偏低。一線城市(含杭州)僅上海超額完成土地供應計劃,深圳、北京完成率分別為76%和61%,廣州完成率最低,僅為41%。二三線城市完成率普遍好于一線城市,但溫州、重慶的完成率僅為27%和23%,成為完成率最低的城市。2010年,上海超額完成了供地計劃,當年住宅地價下跌了17%;北京僅完成了供地計劃的61%,但地價上漲了29%,最終則以超過1600億元位居國內賣地收入之冠。
        根據去年國土部的計劃,去年住宅用地供應要增長140%,但最終只完成了80%,可完成的面積270萬畝(18萬公頃)又和計劃完成的18.5萬公頃相當。因此全年住宅用地供應到底完成了沒有,仍是個謎。
        地方政府一方面不完成供地計劃,同時土地出讓保持前少后多的節奏,土地市場始終處于饑餓狀態,這一技巧目的是地方政府實現賣地收入最大化。買地支出占房企賣房收入的一半,相當于地方財政本級收入近七成,顯示以土地財政導致的收入再分配效應已接近極限。地方政府操作土地供應已極為嫻熟,這更加堅定了我們對國內可能出現破釜沉舟式房地產調控的判斷。
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