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    1. 房產稅對投機威懾力呈黯然之勢
      2011-01-12   作者:馬紅漫(上海,學者)  來源:新京報
       
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        房地產“利空出盡 ”,但相關股票價格卻不漲反跌。9日傳出消息稱,重慶年內將開征高檔商品房產稅。此外,上海也將試征房產稅。房產稅“靴子落地”,但翌日滬深兩市房地產股先漲后跌。當天收盤,房地產指數跌2.25%,跌幅大于上證綜指及深圳成指。
        股市歷來都有經濟“晴雨表”之稱。房地產板塊的走弱預示著,房產稅并非樓市調控的“最后一根稻草”。有報道稱,作為樓市調控的“后手”之一,交易環節的稅費成本很可能會上調,契稅稅率將從目前的1%-3%上調至公寓房按照總價的4%征收、別墅房按照總價的6%征收。
        一般而言,調控政策出臺有兩種可能:其一是邊際作用遞減;另外一個則是累積政策效應爆發。隨著本輪樓市調控力度一再收緊、調控策略頻頻更迭,其對房價的打壓績效卻大有遞減之勢。畢竟此前調控軌跡已然讓市場習慣了“重拳—低迷—上漲”的邏輯,唯有調控思維的徹底轉向,樓市越調越漲的怪圈才可能被打破。
        房產稅在房地產市場的萌動,一度被視為打擊投機的利器。然而,伴隨著房產稅傳聞漸次清晰,各方緊繃的神經也逐步舒張開來。尤其是市場發覺各地房產稅細則的輪廓遠低于此前預期之后,這把樓市的“達摩克利斯之劍”甚至成為了引爆歲末年初樓市行情的導火索。
        據媒體報道,率先推出房產稅試點的重慶與上海,房產稅均是針對新增房發力。重慶起征面積或為220平方米-230平方米,稅率可能1%左右;上海起征面積是新購房后家庭人均超過70平方米部分,稅率一般在0.4%-0.8%之間。這意味著,房產稅開征之前的各種投機將會“既往不咎”,該原則讓征稅大棒正式祭出之前的時段成為了購房“黃金期”。以上海為例,截至2010年12月27日,上海內環內、內中環、中外環、外郊環以及郊環外的房價,環比分別上漲了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。而與此同時起征面積偏大也讓投機打擊面縮水。其結果是,“房產稅可以轉嫁給買家”的聲音在樂觀看漲者聽來似乎合情合理。
        以此觀之,契稅上調傳聞也可能會重蹈房產稅覆轍,同樣經歷市場驚恐、探究、淡定的心路歷程。推而廣之,此前輪番上陣的樓市調控,均在短暫觀望后以下一輪報復性上漲收尾。古人云,“一鼓作氣,再而衰,三而竭”,調控政策正是在如此反復之間自損威嚴。需要指出的是,在市場經濟中,預期是一個價格發現的過程,決定著未來價格的變動方向。在既有調控政策都已使用到極致的情況下,有關部門不妨從扭轉房價看漲預期著手,打破樓市調控怪圈。
        回顧過去的調控政策,皆是圍繞“遏制房價過快上漲”的基調展開。這一政策基調似乎著眼于“過快”二字,在一定程度上被視為認同了房價長期上漲的趨勢,反而會給看漲房價的炒作者以政策口實。如果將樓市調控目標明確定位于“房價理性回歸”,那么才可能傳遞給市場全新的政策判斷,讓看平或看跌觀點成為市場主流,更有助于調控政策效果的切實發揮。同樣道理,主管部門既然將打壓房價視為己任,那么必然要聯合各部門共同發力,從破解地方政府土地財政、打擊開發商杠桿運作空間等深層次癥結著手,讓房地產業回歸“平民”角色,與其他行業一道接受市場優勝劣汰、周期性波動的考驗。
        房產稅試點開征、契稅上調傳聞,這些看似來勢兇猛的調控新政對投機的威懾力卻呈黯然之勢。因此,調控部門要想從根本上扭轉樓市亂象,必須要重新審視調控政策基調了。
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