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    1. 房產稅不能承受之重
      2011-01-10   作者:翟宇  來源:第一財經日報
       
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        房產稅終于來了!
        在重慶市已確認將對高檔房開征房產稅后,前期被業界公認為將與重慶一起成為房產稅第一批試點城市的上海市,離房產稅也越來越近。在之前元旦期間將開征的傳聞破滅后,上海開征房產稅最新的時間窗口又改為“兩會”期間。
        重慶房產稅“靴子”落地對上海而言更重要的一個意義在于,前期媒體風傳的重慶將針對高檔房征房產稅的傳言已被證實,那么,上海版的房產稅是否也會如傳言般,將只針對新增房源開征?
        從現實來看,重慶版房產稅的塵埃落定對上海樓市產生的最直接影響是:成交量將面臨較大的增長壓力。受上海將在元旦期間開征房產稅傳言的影響,上海樓市的成交量在2010年年末的最后兩周已經大幅沖高。
        可以預見,在上海版房產稅最終敲定并公布之前,這種市場影響仍將持續。
        需要指出的是,無論是重慶版還是上海版的房產稅,目前的原則仍是從輕征收,因此對市場更多的仍然只是作用于心理層面。
        這其實也符合房產稅開征的最初設想。從原來的征收物業稅改為現在的房產稅,可以看出監管層面迫切需要增加房產環節的成本,以調節目前大量民間資本對于投資房產的需求,這種暫時將土地出讓金與物業稅之間的矛盾拋在一邊的方案選擇已說明了房產稅所承擔的“歷史責任”。
        從某種程度上說,這算是一種進步。因為在房產持有環節沒有任何成本,任由房價上漲其最終的結果是經濟發展的成果被少數人竊取,無論對政府還是對大多數公民而言,都是不公平的。
        其次,幾乎所有的地方政府都將高比例的財政收入寄希望于賣地,不僅是一種忽視地方經濟長期可持續發展的短視行為,更形成了一種對土地財政的依賴,其結果不僅不利于各地經濟的長期發展,更使得地方政府在某種程度上成為房價上漲的推手。
        而房產稅的試點推出,其承擔的另一個重要職責就是以稅代“金”,即由房產稅替代土地出讓金,讓房產長期的升值為地方財政創造長期可持續的收入,避免地方財政對土地出讓金的短期依賴。
        當然,我們必須承認,一個小小房產稅,是否能承擔如此重任,仍有待觀察。尤其是在已經一次性交納了土地出讓金的房產,還要再交納房產稅,是否存在重復征稅的問題?至少到目前為止,這還是一個沒有解決,但又必須解決的法理問題。這是房產稅征收的合法性問題,不容忽視。
        其次,房產稅對于降房價的作用,雖然之前社會對此寄予厚望,但可以預見的是,房產稅開征的短期或許會導致市場在一定時期內出現觀望局面,但最終仍然難以改變房產作為中國人最佳投資工具的屬性,這一點,難以通過一個小小的房產稅就完全得到化解。
        尤其是目前從輕征收的原則,在國內房產投資均以大幅升值為最終目標,而非長期持有出租獲利,低稅率的房產稅很快就會被房價的上漲對沖,因此,其對市場的作用需要著眼長期。
        最后不得不提醒的是,監管層出于各種原因“急于”推出房產稅試點,但房產稅推出面臨的諸多現實問題還有待解決。其中就包括房產稅的稅基確定問題:是以最初成交價計稅還是評估價計稅?如果以最初成交價,那就無法體現房產的真實價值;如果以評估價計稅,國內現有的評估體系及評估機構,都難以完成如此大量的工作,且其公信力仍待檢驗。
        此外,更重要的是,一旦房產稅全國推開,那各地的房產交易信息能否實現全國聯網?目前在少數城市的試點即面臨這種問題:只能對在本地交易的房產征稅,當地市民在其他城市所購房產卻難以納入計稅基數……更多的現實問題還在等著房產稅出臺后一一解決。
        但無論如何,房產稅就要來了,從現階段來看,如果這只能算是一個比較糟糕的開始,那么,我們希望它能有個美好的未來——有實力進行房產投資的公民在享受房產升值的同時,那些沒有能力或暫時沒有能力投資房產的公民,通過房產稅征收后的轉移支付,也能享受到房地產升值帶來的發展成果。
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