高房價始終是房地產調控的癥結所在。近年來,國家每年都要出臺房地產調控政策,但房價依然走出特立獨行的上漲行情。 住房租賃市場發展嚴重滯后,以及對住房投資功能的過多強調,使得大多數居住需求以及投資、投機性需求集中到住房交易市場,是當前房價高位持續上漲的重要原因之一。 從住房功能分析,住房兼具消費與投資屬性。多年來,“居者有其屋”的觀念,使得城鎮大多數的居住需求需要通過進入住房交易市場得到滿足。擁有房產,既能獲得安身之所又可保值,使得住房的投資功能被過多強調。隨之而來的則是住房租賃市場發展的嚴重滯后,長期得不到政策面的關懷和引導。 國際金融危機前后,各國房地產市場波動較大,惟有德國房地產市場總體保持穩定,成熟完善的住房租賃市場是一個重要的原因。德國政府通過三方面發展和完善住房租賃市場:一是擴大可租賃的房源。德國政府不僅直接建設公共租賃住房,而且還通過優惠稅收和金融支持,鼓勵市場建設并提供部分租賃住房。二是依法保護承租人的合法權益。政府相關法規對租賃合同有詳盡規定,也對租金標準依法規范,限制房租過分上漲。三是保證出租人合理回報。盡管對租金有所限制,但政府力圖保證出租人合理回報,避免租賃房源過多減少。 德國住房保障成功經驗值得借鑒。回到國內,房地產調控不僅需要抑制投資和投機性住房需求,也需要引導住房需求;不僅需要加強保障性住房建設和供給,也需要通過法律加強住房租賃市場規范和管理,通過相關政策和措施促進住房租賃市場穩定、健康發展,分流消化大部分購房需求,進而撼動堅挺房價。
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