2010年管理層對(duì)樓市的調(diào)控已經(jīng)到了史無(wú)前例的地步，房地產(chǎn)新政隔三差五不斷出臺(tái)，五次上調(diào)準(zhǔn)備金率，兩次加息。但就在這樣高壓政策的不斷打壓下，樓市在年底前，價(jià)格趨穩(wěn)，然而成交量卻在放大。
筆者認(rèn)為2010年中國(guó)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控已達(dá)到了效應(yīng)，如果沒(méi)有這樣的連續(xù)政策的打壓，樓市重復(fù)2009年的大漲行情是完全可以想象的。成交量的高低并不是調(diào)控的主要目的，只要房?jī)r(jià)不再猛漲，已經(jīng)是管理層所竊喜的政策效應(yīng)了。
2011年中國(guó)樓市將何去何從？
首先房地產(chǎn)調(diào)控政策必將延續(xù)。
近日住建部領(lǐng)導(dǎo)放言，2011年房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)，加上供應(yīng)量增大，房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步穩(wěn)定，抑制住房投機(jī)將是十二五期間的主題。今年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策不會(huì)放松，仍將持續(xù)，房地產(chǎn)信貸會(huì)繼續(xù)收緊，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將推出，加上今年供應(yīng)量會(huì)增大，有助于緩解長(zhǎng)期以來(lái)的供求失衡并穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
我們不難看出這就是管理層調(diào)控樓市的主要目的。這幾年房?jī)r(jià)的不斷高企，已經(jīng)嚴(yán)重壓制了低薪階層普通百姓的剛性需求，再加上地方政府前幾年在房地產(chǎn)一片火爆之際，沒(méi)有把民生最關(guān)注的保障房建設(shè)真正排進(jìn)政府的實(shí)事之中。糾正政策的失誤，反饋于民生，這是無(wú)力買(mǎi)房的眾多百姓所日夜期盼的愿望。應(yīng)該說(shuō)2010年政府在加大保障房建設(shè)上還是有一定力度的。2010年開(kāi)工的保障性住房大約為580萬(wàn)套，已經(jīng)建成370萬(wàn)套，2011年將開(kāi)工的是1000萬(wàn)套，這也包括公租房、廉租房和棚戶區(qū)改造。但中國(guó)這樣一個(gè)人口大國(guó)，要滿足千家萬(wàn)戶來(lái)享受保障房，住房問(wèn)題始終是民生最為突出的焦點(diǎn)問(wèn)題。
其次，房產(chǎn)稅是懸在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一把刀。
2010年該用的調(diào)控政策都已用上了，就連較為可笑的限制購(gòu)房政策，在部分城市還短命地試行了一時(shí)，政策似乎在倒退到當(dāng)年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。房產(chǎn)稅征收已經(jīng)高喊多年了，但這種財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，與現(xiàn)行土地制度有矛盾。房產(chǎn)稅征收是一個(gè)系統(tǒng)工程，不像西方發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)每家每戶的房屋每年都有一個(gè)評(píng)估價(jià)。中國(guó)要完成這樣一個(gè)系統(tǒng)信息工程靠現(xiàn)在的狀態(tài)，幾十年也完不成。所以2011年要試行房產(chǎn)稅征收也只是一個(gè)空轉(zhuǎn)，如果魯莽行事反而引起矛盾的激化。
但房產(chǎn)稅始終給受眾一個(gè)陰影的心理預(yù)期，會(huì)造成新的一年成交量的不溫不火，甚至適度萎縮。一旦房地產(chǎn)稅落地，也是管理層最后一把殺手锏用盡之時(shí)。退一百步說(shuō)，就算房產(chǎn)稅征收，也不是洪水猛獸，如果以每年征收0.6-1%的房產(chǎn)稅率的話，絕大多數(shù)人是能夠承受的。如果與中國(guó)房?jī)r(jià)每年以7-8%的增幅相比，這點(diǎn)稅收足以忽略不計(jì)。換句話說(shuō)，如果通過(guò)房產(chǎn)稅征收，徹徹底底把房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)化，不再出現(xiàn)名目繁多的重稅現(xiàn)象，那也不失一道好藥。關(guān)鍵是房產(chǎn)稅征收后，地方政府能不能公布房地產(chǎn)稅的真正用處，以及這種稅收帶來(lái)的負(fù)效應(yīng)對(duì)整個(gè)社會(huì)危害有什么來(lái)對(duì)沖？
今年中國(guó)房?jī)r(jià)將在徘徊中穩(wěn)中有升，但不會(huì)暴漲，更談不上暴跌。不過(guò)，一些城市的中低檔房?jī)r(jià)格將有更大波動(dòng)，有的區(qū)域甚至可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，而一些前期漲幅不大的城市，可能在均攤效應(yīng)的作用下，繼續(xù)飆漲。