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    1. 小區管理的主仆關系考驗政府立場
      2010-12-23   作者:郭巍青(廣州中山大學政務學院教授)  來源:東方早報
       
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        目前在許多城市的小區管理中,代表業主的決策機構,即業主委員會成為最大的軟肋或者敗筆。業委會要么是難以成立,要么是成立后運作不良。
        據12月22日《東方早報》報道,一項調查表明,截至今年初,廣州總共有3700多個小區,成立業委會的不超過600家,尚不足六分之一。而在其中,能正常運作的業委會不到300家。那么多小區沒有業委會,那么物業公司是誰聘請的呢?基本上就是開發商選定的。長期如此,大面積如此,這就與《物業管理條例》中關于開發商與物業公司分離的規定精神相違背。在這樣的情況下,維修基金是怎樣使用怎樣管理的?小區的公共物業部分是否有商業收益?收益多少?又是怎樣分配的?這一系列問題就勢必成為懸念,實際上也極容易成為被人暗中操作的黑箱。因此,業主們的物業保值以及生活秩序,就存在巨大的漏洞和隱憂,并缺乏長治久安的保障。
        《東方早報》披露出來的廣州市番禺區海龍灣小區的情況,代表了一種非常糟糕的案例。業主們籌備成立業委會,不但得不到應有的指導與協助,反而與物業公司之間發生持續的沖突和摩擦。帶頭籌組業委會的積極分子、退休老人姚姨,甚至遭到來自物業公司方面的多種干擾,以及“搞死你全家”之類的恐嚇威脅。其他參與籌備的業主,也遇到汽車被潑油漆、無端遇襲等等極不愉快的經歷。僅僅因為要成立業委會,生活與人身安全均蒙上陰影,這就與秩序、和諧的目標相去甚遠了。
        業委會的缺位與缺少資源和能力,是城市管理中急需正視并加以解決的問題。隨著都市化進程的加快,隨著房地產價值的不斷提升,隨著物業維修保養問題的日漸突出,業委會的建設問題將越來越重要。
        業委會難產,基本原因是業主與物業公司的關系長期本末倒置,而且雙方力量對比懸殊。在這當中,有一個城市規劃方面的問題,值得提出來討論,這就是“大盤”對于業委會以及其他各方的利弊影響問題。在房地產業發達的地區,例如廣州,可入住幾百上千戶家庭的樓盤比比皆是,幾千戶的也絕不稀奇。這樣的“大盤”,有利于政府的土地財政收入,有利于開發商和物業公司的規模經營與獲利,但是,絕對不利于業委會的組織與運作。要對幾千人征求意見、開展討論、獲得共識等等,單憑一點業余時間和個人的熱情難以做到,更難持久。它需要有組織架構和組織力量。許多積極分子一開頭就碰到意見紛紜、難以把握的困局,客觀上就是業委會難以成立的障礙。物業公司和有關部門不予配合,在種種細節上挑剔刁難,極不厚道,更使業委會步履維艱。
        相比之下,背靠開發商的物業公司擁有一切組織便利和資源便利,還擁有先占地盤的初始優勢。所以實際情況并不是業委會選擇合意的物業公司,而是物業公司選擇怎樣組成的業委會對其合適。由此會產生兩種情況,十分令人擔憂。第一種情況是,物業公司事實上“買”下了小區的管理權,變成一種“準政府”組織或者“隱性政府”組織。第二種情況是,在日常管理中官僚化,在沖突處理中則縱容甚至制造“暴力化”,并有辦法推卸責任。
        這樣的格局是一種病癥,絕非社會之福。我們應該非常鮮明地指出,城市小區合理秩序的構建,必須有業委會、物業公司、政府部門三方之間的平等合作,并且有相互監督和相互制衡的機制。在一個三方博弈格局中,基本的規律是二打一。考慮到業委會的天然弱勢,政府部門必須在法律、資源、組織便利等等方面,賦權給業主和業委會,這是唯一正確的立場。因為只有這樣,政府才能在人們的日常生活中體現公平正義,否則,必然被認為是官商勾結。事實上,政府支持業委會,構建和諧的都市生活秩序,各地都有好經驗。根本的問題,還是在于政府的立場與態度。
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