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    1. 城市化 = 高房價?
      2010-12-22   作者:章劍鋒(房地產(chǎn)事務專欄作家)  來源:上海證券報
       
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        中國的城市化率很快將達50%,并還將繼續(xù)提速深化。這種理論上的城市人口數(shù)量膨脹,給商品房市場可能出現(xiàn)的所謂持續(xù)繁榮提供了論據(jù)。很多人都認為商品房價格會不斷走高。這種直線思維,無疑有其唐突和輕率之處。
        人口數(shù)量增加,必然產(chǎn)生相應的需求量,然而,這只是毫無根據(jù)的假定。這種想象中的強勁購買力,若要成為現(xiàn)實,須具備幾個不能跨越的前提:首先,那些新城市人口得固定在城市里,而不是在城市與鄉(xiāng)村之間奔波游走,或者身在城市里,家卻安在鄉(xiāng)村,陡有“新市民”之名。而要實現(xiàn)這一點,這些新增人口需要有充分的就業(yè)機會,如果不能在城市化大潮中找到與自身能力相稱的崗位,就不可能通過向社會創(chuàng)造財富來實現(xiàn)價值變現(xiàn),哪怕?lián)碛辛顺鞘袘艏擦舨幌聛怼F浯危略龀鞘腥丝诘氖杖氡仨毦哂锌沙掷m(xù)性,并且收入水平還不能過低。其三,新增城市人口的社會福利和保障必須覆蓋到位,必須充分健全。
        若不具備以上三點,那么所謂的城市化,只是許多人進行了一次物理反應意義上的空間轉(zhuǎn)移與集合,而這種人口爆炸性增長,也只是物理反應意義上的簡單數(shù)量遞增與復制,在質(zhì)量上并沒有發(fā)生什么變化,因此也就不可能促進房地產(chǎn)市場的經(jīng)久不衰。
        中國是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大國,向工業(yè)化國家邁進,還是近三四十年的事情,與工業(yè)化相伴隨的城市化,從來就是一件任重道遠之事,非常復雜,需要解決許許多多的前置性、伴生性和矛盾性的任務。將農(nóng)地變成工地、將農(nóng)民變成市民,完成了一次身份置換,只是城市化進程一個小小開頭,還處于名義上的城市化階段。我們還有一個二次城市化的問題,這需要使得大家分別在收入和福利、保障等方面取得與城市化速度相并進的增長,并且這個綜合權益結(jié)構層面轉(zhuǎn)變達到非常穩(wěn)固的水平。本質(zhì)地看,這才是城市化的終極要領。這是一項長期的工作,既是一個建構堅實社會福利的過程,也是一個培育消費能力的過程。繞開這一個環(huán)節(jié)去談城市化與商品房市場的關系、與商品房高價格的關系,就會陷入一種無本之木、無源之水的危險。
        進一步考察,在城市人口特別是新增城市人口初步的財富積累還沒有完成時,盲目樂觀地強調(diào)城市化對于樓市的推動力量,就有可能助推泡沫。因為整個樓市的推進和房價的高企完全是基于一個虛無的成因。即使是受此鼓勵勉強將更多人推進城市,推入市場,也只會使整個局面更混亂,反而抑制了需求的有序和良性轉(zhuǎn)化與釋放。這樣的城市化,是衰退的、低效率的城市化,將造成更為嚴峻的城市貧困現(xiàn)象。聯(lián)合國人居署、住建部等方機構今年聯(lián)合發(fā)布的中國城市狀況報告已明確提出,部分中低收入家庭和大批 “新城鎮(zhèn)居民”,尤其是“蟻族”的住房問題尤為突出。北京因“蟻族”聚居而聞名的唐家?guī)X,至少居住著十萬左右大學畢業(yè)生,租住房屋小到幾平方米。 還有1000多萬戶家庭居住在各類城市和國有工礦棚戶區(qū)。倘若城市化下人人都具備購買力,試問誰還會去“蟻居”?我們又何必再去一輪接一輪改造城中村?
        不錯,需求永遠決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但未經(jīng)培育的需求則毫無益處。按理說城市化過程中因為產(chǎn)業(yè)結(jié)構的調(diào)整,工業(yè)占有的結(jié)構比重提高,是可以消化很多剩余勞動力,增加不少就業(yè)機會,然而工業(yè)化本身也向勞動力轉(zhuǎn)移提出了更高要求,而受傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展慣性的影響,當下勞動力素質(zhì)參差不齊,可以說總體水平不高,這一點如果無法得到及時的升級,城市化對于數(shù)億勞動者來說就是一個漩渦。有必要看看他們的收入狀況,從2005年到2009年,中國農(nóng)村居民年人均純收入分別是3255元到5153元,這個收入,是穩(wěn)步提高的。不要忽略,在實際上已包含了絕大部分城市化所得,因為現(xiàn)在的農(nóng)村居民收入構成中,真正占主要支撐的部分并不來源于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)出,大多數(shù)人已轉(zhuǎn)崗到城市并借此獲取收益。但這個收入水平,放在城市里能干什么呢?能解決很多連城市白領階層都不能擺脫的基本生存困擾嗎?而中國的房地產(chǎn)市場,如果只是依靠這種強行為之的增長模式去踉踉蹌蹌地拉動,市場本身怎么可能發(fā)育成熟?
        當前價格遠遠脫離實際的商品房市場,對于中國大多數(shù)普通家庭(包括新增城市人口)而言,是沒有關系和沒有意義的,很多切身需要于是被宣判為無效。無論長期還是短期,他們只能進入租賃市場。可以預見,在市場矛盾沒有得到完全解決前,這些新增城市人口對于租金價格的推升將一直被維持,結(jié)果也許會構成隱患——城市化帶來的寄居需要對租金的拉動效應,必使投資性購房行為得到鼓勵或暗示,從而助長靠房地產(chǎn)來撈錢的投機風氣。這或許是城市化與高價商品房的唯一聯(lián)系了。要化解這種成本大于收益的城市化風險,政府推行的公租房政策如果能被有效率地執(zhí)行,那是具備了潛在的優(yōu)勢的。
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