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    1. 為何近年房價形成“瘋漲”怪圈
      2010-12-20   作者:蘭紀平  來源:中國青年報
       
      【字號

        編輯先生:
        通過差別化信貸,以制止房價過快上漲的宏觀調(diào)控實施后,一些大城市的房價一度有所回落,成交量也在下跌,而在秋季以來,有些地方房價又出現(xiàn)反彈。人們擔心:在當前物價總水平上升,通貨膨脹顯現(xiàn)的情況下,大城市的房價會不會如以往那樣陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈?
        讀者 王夕弟

        大城市的房價會不會如以往那樣陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈?這個問題不光涉及調(diào)控措施是否嚴厲、能否落實到位,還與整體經(jīng)濟中的貨幣供給和流通數(shù)量能否保持合理增長密切相關(guān)。

        房地產(chǎn)失衡及貸款的作用

        近年來,隨著城市化進程加快,加之國內(nèi)民間投資渠道較少、不同地區(qū)之間存在較大經(jīng)濟差距、社會收入差距拉大等多重原因,大城市中產(chǎn)生著巨大的、不斷增長的商品房需求——既包括居住型需求,也包括投資和短期投機方面的需求。這是一種剛性需求。
        但在供給方面,房子是要蓋在土地之上的。大城市里尤其是越靠近中心地區(qū),那里的土地存量,以及未來可增加的潛力越是有限。當房屋的需求不斷增加時,即使是在房價不斷升高時,房屋的供給增量并不能同步地跟上去,使得樓市的供給彈性會小于一般工業(yè)品。因為樓市供給無法如一般工業(yè)品那樣,供給與需求同步增加,更無法超過需求的增量。如此供需失衡將造成:大城市的房價總是會趨向于上漲。無論過去、現(xiàn)在,還是今后,此一趨勢都是客觀存在。
        但是,這一客觀存在通常只應(yīng)引起房價的正常上漲,而不是近年的“瘋漲”,也不會引起物價總水平的上升,即發(fā)生通脹。國內(nèi)樓市瘋漲并伴隨通脹的出現(xiàn)與近年來,特別是2009年、2010年以來過多地發(fā)行和流通貨幣密切相關(guān)。(即廣義貨幣M2:流通中的現(xiàn)金+銀行活期和定期存款+儲蓄存款+其他存款含證券公司客戶保證金,而非單指鈔票現(xiàn)金的M0)。
        在當今社會中,如果沒有廣義貨幣形成商業(yè)銀行貸款,交易只能靠鈔票進行,且鈔票的增量能夠保持平穩(wěn)的話,房地產(chǎn)業(yè)及其他各行業(yè)都不可能迅速發(fā)展,多數(shù)人將很難有短期的買房能力,這時的房價上漲將會比較緩慢,而且容易保持平穩(wěn)態(tài)勢。
        由商業(yè)銀行提供的貸款——這是廣義的貨幣概念,開發(fā)商通過使用貸款,可以更快、更大規(guī)模地買下地皮、建造房屋,購買者通過使用貸款,又可在即刻買下房屋。多年來,正是銀行貸款的作用促進了大城市房地產(chǎn)業(yè)的迅速擴展,許多居民因而買了商品房,改善了生活品質(zhì)。
        同時,銀行貸款亦使樓市投資和短期投機行為在其助推下迅速擴張。
        這又強化著房價上漲的趨勢。于是,在樓市供給增加的同時,需求方面,不僅有自住型需求擴張,更帶來以資產(chǎn)保值增值為目的的投資需求,和在短期內(nèi)迅速買入、再賣出以獲取暴利的投機型需求的擴張,從而引發(fā)大城市的房價以更快的速度上漲。這也正是自2005年以來,國內(nèi)大城市中房價一直過快地攀升,以及未涉及房貸調(diào)控而陷入“屢調(diào)屢漲”的主要原因。
        因此,通過差別化信貸,壓制投資和投機活動,如:提高第二套房款的首付比例,第三套房及以上不能獲得貸款,限制購房數(shù)量等,對制止大城市房價的過快上漲在當前將是有效的。然而,要保證較長期的有效并治理,在已經(jīng)出現(xiàn)物價總水平上漲的情況下,問題的關(guān)鍵點還在于控制整體經(jīng)濟運行中貨幣發(fā)行和流通的總量。

        物價總水平上升的原因

        假設(shè)有100個蘋果和100個橘子。貨幣總量為200元時,每個蘋果和每個橘子都值1元錢。
        第一種情況:貨幣總量不變。由于蘋果需求增加,或是外部漲價的影響,使蘋果漲價50%,每個蘋果升為1.5元。漲價的蘋果占用了更多的貨幣,橘子占用的貨幣會相應(yīng)減少,橘子便會降價50%,每個橘子只值0.5元。有升有降,物價總水平不變。
        第二種情況:貨幣多發(fā)了1倍。貨幣總量達到400元,每個蘋果和橘子將值2元錢。物價總水平上漲了1倍。如果由于消費、炒作等需求擴張使蘋果漲價至3元,橘子將降回1元,總物價水平仍為上漲1倍。
        第三種情況:貨幣增量與蘋果、橘子的增量保持同步。當蘋果和橘子都增加了50%,總量為300個,貨幣若增發(fā)1倍,達400元時,物價總水平會上升33%。若使物價水平不變,則需貨幣增量也只增50%。
        上述原理可用來討論如何避免樓市的“屢調(diào)屢漲”和物價總水平不斷上漲的原因。
        國內(nèi)一直存在著貨幣逐年多發(fā)的情況。如廣義貨幣M2:2005年比上年多發(fā) 4.8萬億元,2006年、2007年、2008年該增值分別為:4.7萬億元、5.8萬億元和7.2萬億元。2009年再提高到13.1萬億元,貨幣總量達到了60.62萬億元,比上年增加27.57%。根據(jù)國際間習慣使用廣義貨幣與經(jīng)濟總量(M2與GDP)之比的方法,國內(nèi)在2005年這一比值為1.62,到2009年實行寬松的貨幣政策后,這一比值提高到了1.8。到2010年9月末,更是提高到2.59。而美國這一比值只有0.6,日本、韓國都是在1左右。
        超量的貨幣在市場上流動,流到哪里就會把超出正常的價格上漲帶到哪里。這正是近年來樓市價格瘋漲,包括股市也曾瘋漲的另一推手。又如,國內(nèi)的糧食、大豆、食用油、生豬、雞蛋、水果、蔬菜等方面的生產(chǎn)一直穩(wěn)定并有所增長,市場總供給充足,可與總需求協(xié)調(diào)。原本因季節(jié)差價或局部自然災(zāi)害造成的減產(chǎn),對農(nóng)副產(chǎn)品引起的漲價幅度都不應(yīng)很大。但在超量的貨幣條件下,當樓市價格調(diào)控趨于嚴厲后,外溢的資金在流動中又會推高其他資產(chǎn)的價格。從土地、黃金、玉石,到綠豆、生姜、大蒜,并與災(zāi)害損失、季節(jié)差價、常規(guī)需求增加等因素交織在一起,帶來當前農(nóng)副產(chǎn)品和許多生活必需品價格普遍和集中上漲,且引起一些非食品類價格開始上漲。使普通居民產(chǎn)生“什么都在漲”的感覺。
        有人士總習慣于把通貨膨脹的原因歸于外部輸入——是國際間石油、糧食等大宗商品漲價造成了國內(nèi)的物價上漲。實際上,如果不存在多發(fā)貨幣,國外原油、糧食等大宗商品漲價帶來的國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品漲價后,這些領(lǐng)域必會占用更多的貨幣,而使另外一些領(lǐng)域因貨幣減少而降價,物價總水平因而將不變。但在貨幣多發(fā)的條件下,即使國際大宗商品降價,國內(nèi)仍會出現(xiàn)通脹。例如2009年,國際油價走低,國內(nèi)資產(chǎn)價格卻在上漲,樓市更是在瘋漲。
        筆者認為,近年來國內(nèi)物價總水平不斷上漲的根本原因是發(fā)行和流通了過多的貨幣,而主要不是外部的輸入。

        亟須控制貨幣總量的增長

        要抑制大城市中商品房價格的過快上漲,防止樓市陷入以往屢調(diào)屢漲的怪圈,落實并堅持現(xiàn)有的差別化信貸等措施,制約樓市投資和投機行為是必要的。同時還需在大城市中增加廉租房、小戶型商品房的供給,加快不發(fā)達地區(qū)的發(fā)展,使之縮小與一線城市的差距,拓寬民間投資渠道,而不能靠行政性的限價措施。
        要治理已經(jīng)顯現(xiàn)的通貨膨脹,采取提高存款準備金率、基準利率等措施,讓過多的貨幣進入“蓄水池”,使之免于沖擊包括樓市在內(nèi)的物價總水平是必要的。但更為重要的方面還在于控制貨幣總量的增長,讓貨幣總量的增幅不再過多地超出經(jīng)濟總量的增幅,即不斷降低M2與GDP之比。這就需要使積極財政政策和寬松貨幣政策轉(zhuǎn)向;改革人民幣匯率機制,不斷減少因外匯占款帶來的超量貨幣多發(fā);減少各級政府的財政開支,特別是抑制國內(nèi)特有的龐大而畸形的各種公款消費需求的增長,而不是簡單地依靠行政手段干預(yù)價格。

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