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    1. 中國樓市能否擺脫“哈里森模型”
      2010-12-10   作者:倪金節(中國人保資產研究所客座研究員)  來源:新京報
       
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        近日,中國社科院相繼發布房地產藍皮書和綠皮書,從數據計量上對泡沫程度做了測度。整體來看,資產泡沫較之2009年又有了較大升幅。
        不過,中國房地產市場的命運或許將開始發生悄悄的變化。以1998年房地產市場化元年計算,本輪房地產周期已經進入第十二個年頭。從很多跡象來看,與英國經濟學家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型頗為相似。
        哈里森曾準確地預見美國和英國最近三十年的數次泡沫崩潰。他認為自從工業革命以來,完整的房地產周期維持在18年左右:“房價會先上漲7年,然后可能會發生一個短期的下跌,然后再經歷5年的快速上漲,再之后是2年的瘋狂(哈里森稱這兩年為“勝利者的詛咒”)。最后是歷時4年左右的崩潰。”他認為這個規律目前依然在起作用。
        按照這個模型,目前的中國房地產市場應該正是處于“勝利者詛咒”的節點。接下來的3年到6年的房地產市場將面臨怎樣的趨勢?
        在經歷了長達12年的長周期之后,促使房價泡沫不斷膨脹的多重因素都開始呈現強弩之末的趨勢。雖然看漲房價的因素林林總總,但重大因素無外乎剛性需求、土地財政和貨幣泛濫。如果刨除這三點,房價泡沫也就失去了存在的基礎 。
        剛性需求經過這幾年的不斷透支,已經難以支撐房價的繼續攀升。當房價已經遠遠偏離居民收入,且以加速度繼續拉大二者的差距,動輒就是20倍以上的房價收入比之際,與大多數老百姓已經完全沒有關系。
        過去兩年,中國放出來近18萬億的新增貸款,隨之使得廣義貨幣投放量大幅上漲。貨幣超發的后果已經隨之顯現,今年下半年通脹水平的快速走高,足以引起決策部門對于貨幣超發的警惕。近期央行頻繁的貨幣調控,都使得接下來貨幣增速勢必回落。
        在全球通脹的背景下,各國央行將把主要精力用于對付通脹的惡化上。其中,美聯儲將聯邦基準利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基準利率到4%左右的時候,中國央行也不得不進入加息周期。那么,如此力度的貨幣緊縮對于房地產投機的打擊將是巨大的。
        最后,城市土地總是有限的,規劃面積不可能無限度擴展。近期有媒體報道稱,上海即將正式開征房產稅。這固然是為了完善稅制結構,同時起到遏制房價的作用,但在我看來,更為重大的意義在于這是啟動分稅制改革的第一步。只有讓地方政府找到新的財源,土地財政才具備終結的基礎 。而種種跡象表明,土地財政在未來十年逐漸終結是大勢所趨。
        因此,如果貨幣緊縮周期不再因房地產蕭條而再度放松,如果“十二五”轉變經濟增長模式的決心不變,那么中國房地產泡沫也將逐漸泄氣。
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