隨著時代的變遷，“房屋”已從居住之所演變成具有太多附加意義的概念，家庭是否和睦，日子過得是否幸福與房產有著千絲萬縷的聯系。據北京市東城人民法院調研顯示，四成贍養糾紛與房產有關，而因房產糾紛導致的婚姻問題更是層出不窮。
近日，最高人民法院出臺了《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》征求意見稿(下簡稱《意見稿》)，其中關于離婚時婚前購房、父母出資購房的房產分割問題等新規定涉及各方利益的權衡，也將對司法實踐帶來巨大影響，值得社會各方對此予以注意。
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婚后父母幫買房發生“權利反轉”資助子女購房的老人吃了定心丸 |
現行的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第二十二條規定：“當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”也就是說，子女結婚后父母出資購房的，除明確約定房產歸兒女一方所有的，無論該房屋登記在子女哪一方的名下，該房產均視為子女的夫妻共同財產。
《意見稿》則改變了這種推定的邏輯，形成了“權利反轉”，《意見稿》第八條第一款規定：“婚后由一方父母出資購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與，應認定該不動產為夫妻一方的個人財產。”第二款規定：“由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方名下的，可以認定該不動產為按照雙方父母的出資份額按份共有，但有證據證明贈與一方的除外。”
通過比較不難看出，《意見稿》的規定回應了當今房價不斷上漲引發的父輩購房確權問題。
如今大城市房價不斷飆升，適婚年齡的年輕人多是靠父母的資助而購房，而父母的資助則通常是一家人十幾年甚至幾十年積攢的心血，如果隨著孩子婚姻的解散帶來房產的分割，則意味著一家人幾十年的心血都被分割了一半，于情于理讓父輩難以接受。新的司法解釋明確了無特別說明，父母出資購房視為贈與子女個人而非小夫妻兩人，給資助子女購房的老人們吃了一顆定心丸。
對于一方婚前按揭貸款，婚后雙方共同還貸，離婚時對房屋增值部分是否分割、如何分割，目前無論是法律還是司法解釋均無明確規定。理論界與實務界也存在兩種觀點：一種觀點認為夫妻用共同財產還貸只是在夫妻之間產生了債權債務關系，離婚時對用于婚后還貸的全部款項50%應予以返還；第二種觀點認為，對于夫妻用共同財產還貸房屋的增值部分，離婚時應按照夫妻共同財產進行分割。
案例：
小張在結婚前，以100萬元的價格購買了一套住宅，其中貸款70萬元，首付30萬元。婚后不久，房產證辦下來，產權證上記載的產權人為小張。兩年后房貸還清，小張的妻子起訴離婚，并要求將訴爭之房作為共有財產分割。法院認為，小張雖于婚前交納了購房首付款，但訴爭之房產權證是在婚后取得，且該訴爭之房貸款亦由雙方婚后共同償還，故訴爭之房應認定為夫妻共同財產；但考慮小張婚前首付的30萬元，在分割房產時應對首付款予以扣減。經評估，訴爭房產現價值150萬元。法院最終判決房產歸小張所有，由小張給付其前妻房屋折價款60萬元。本案中法院采用了第二種觀點，但理論界和實務界支持第一種觀點的也不在少數。
《意見稿》第十一條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產，尚未歸還的部分貸款為不動產權利人的個人債務。婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產權利人對另一方進行合理補償。”
該條解釋明確了按揭貸款房屋的權屬，即一方在婚前簽訂購房合同并支付首付款的，無論房產證是在婚前還是婚后取得，如果房產證上只有購房一方的名字，即使剩余貸款由雙方在婚后共同償還，該房產均為購房一方的個人財產。但此條解釋表述為“可將不動產認定為不動產權利人的個人財產”，弱化了適用的絕對性，給予法官一定程度的自由裁量權，具體適用仍需進一步明晰。
從民法理論中債權的性質角度來看，應該認為新規定非常合理。
根據我國的房屋預售登記制度，由預售合同(也即通常所說的購房合同)而取得房屋所有權的權利人只限于該預售合同上的債權人，因而該債權具有了特定性或對抗性。銀行對特定的購房人即貸款債務人(按揭人)的資信產生信賴，而且該財產權利是由婚前個人繳納首付款而取得。因此，即使產權證的取得在婚后，按揭房屋仍屬于個人財產。
購房人在婚前已取得房屋的所有權，在婚姻關系存續期間只是為了還貸而將房屋的所有權抵押給銀行，和銀行之間是債權債務關系。夫妻用共同財產還貸只是在夫妻之間產生了債權債務關系，并不改變房屋所有權的歸屬。這在理論上也是符合不動產的公示原則的。同時，銀行和債務人(按揭人)之間是建立在對資信狀況特殊的信任基礎之上的債權債務關系，不因為婚姻關系而改變債務人，也是符合債務轉移的理論的。雖然從表面看，婚后另一方參與還貸的行為也為房屋產權的取得在做貢獻，但從法律層面來分析，婚后雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務，與房屋產權的歸屬是兩個不同的法律關系，并不改變房產作為個人財產的性質。
因此在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未償還的貸款屬于其個人債務，對于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還，并給予“合理補償”。
在這里，可以根據條款中規定的“離婚時不動產市場價格”及“共同還貸款項所占全部款項比例”兩個因素，列出“合理補償”的計算方法：補償額=以夫妻共同財產償還銀行按揭款的數額×房產增值率×50%。例如一套價值50萬元的房子，首付10萬元，婚后共同償還貸款40萬元；若干年后該房屋升值到150萬，房產增值率為150÷50=300%，則離婚時不動產權利人對另一方的“合理補償”數額大約為40×300%×50%=60(萬元)。
看了以上的例子，人們可能會覺得：這么分似乎也和將房屋認定為共同財產沒有什么分別，不也一樣考慮了房屋現價值嗎？實則不然，將按揭房屋認定為個人財產和夫妻共同財產，在分割時至少在以下三方面情形中是有所不同的：
第一，離婚后是否能繼續居住在房屋內。依據現行法律法規，在審判實踐中，如果夫妻雙方離婚時僅有一套共有的房屋且都不能另行解決住房的，法院可以考慮實際情況判定此房屋仍由兩人共同居住；而如果該房屋僅為夫妻一方所有，那么即使另一方不能另行解決住房，法院也不能判決兩人繼續共同居住，所以不享有產權的一方很有可能“無家可歸”。
第二，競買權。我國法律規定，夫妻雙方離婚時對共有房屋價值及歸屬不能達成協議的，可以競價取得，即由出價高的一方取得房屋所有權，然后給另一方相應補償；但如果房屋屬于一方的個人財產，則另一方即使開出“天價”，也難以取得房屋的所有權。
第三，房子跌價怎么辦？雖然《意見稿》中為房屋升值時價值分割做了充分考慮，但如果離婚時房產價值低于原始價格，是繼續按房屋市價補償，還是按共同還貸數額返還，又是一個值得商榷的問題。
雖然我國通過補充立法來對夫妻財產的分割加以細化，且看似增加了“個人財產”的法定情形，但我們不能本末倒置，要明白法律對確立夫妻財產關系的出發點是優化婚姻家庭關系，維護社會穩定。婚姻應以感情為前提，而非以財產分配為著眼點。夫妻間唯有互相信任、互相尊重，才能營造和睦、文明的家庭關系。