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    1. 房價下降20%是個美麗的幻覺
      2010-11-22   作者:侯金亮  來源:荊楚網
       
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        中國人民大學經濟研究所等機構昨日發布的一項研究報告表示,在樓市新政持續的基礎上,貨幣政策的調整以及樓市調控加碼,2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題,房地產價格將出現接近20%的下滑。(11月21日《新京報》)
        近期,各地方不斷出臺措施壓制房價,五花八門的“限購令”令人眼花繚亂,表面看高房價這只“倔驢”有消停的跡象。可是,對中國高房價稍微有點常識的人都知道房價大幅下降根本就不靠譜。當前中國正面臨巨大的通脹壓力,物價全線上漲,鋼筋水泥等這些構成高房價的原材料大幅上漲,開發商的拿地成本也增加了,顯然,房子的成本提高了。
        《報告》認為,今年12月起,房地產企業進入還款高峰,應付款累計增速將超過30%;再加上銷售下滑、貸款條件提高以及上市公司增發和票據融資難度加大等因素,資金來源會快速惡化。用一句通俗易懂的話概括就是,開發商缺錢,這是整份研究報告最核心的觀點。銀行一個月內兩次上調準備金率,中間還有一次加息,確實增加了開發商的融資難度。但實際上,這種影響是極其有限的。
        上個月,任志強在《當前形勢與發展趨勢》主題演講中認為,在今年各行業的投資增長中,房地產業一枝獨秀,而且是在開發商資金結構中銀行貸款所占比例不斷縮小的背景下,說明開發商并不缺錢,特別是大開發商不缺錢。任志強說的是實話,鑒于房價高暴利的現實,即使不通過銀行,開發商也能獲得大量資金,何況,中國的大地產商們都是很有背景的。
        面對發育不全的“限購令”,開發商也沒有坐以待斃,而是積極應對。19日,新華網報道,許多城市紛紛出臺地方加強版的房地產調控政策及措施,高漲的房價似乎已現降價趨勢。記者在福州等地樓市調查發現,所謂的降價有“貓膩”,房價僅是出現結構性“假跌”。對此現象,福州大學房地產研究所所長王阿忠認為,“現在,許多開發商認定,地方政府只會限購兩三個月的時間,乘機捂盤也不錯,等政策一解除,市場就會反彈,到時出售豈不更好?”許多地方的一些樓市調控政策還顯得不夠嚴肅,很容易讓開發商通過銷售不同樓盤或低端樓盤來控制市場價格,用均價下降來蒙蔽政府,導致調控政策失去連續性。這種銷售“低價區”房子“拉低”房價的做法并不鮮見,甚至是慣用做法,一個政策出臺開發商就會“配合一下”減少點銷售量,出售點低價房,讓公眾誤以為調控政策有效果。
        通過上述分析可看到,在通脹這個大語境下,房子成本提高了,開發商并不缺錢,有實力也有方法對抗調控。也就是說,研究報告中所得出的結論是站不住腳的。正如央行貨幣政策委員會委員李稻葵所說,房價明年不大可能出現20%的下降。因為今天中國的房地產問題是深刻的體制問題,不是簡單一兩個政策出臺調整就能夠調整下去的。這是事實,因為地方政府依賴“土地財政”的現狀并沒有得到改觀,一些官員仍然把房地產作為“發財致富”,打造政績的主要門道,且大量閑散資金,游資在樓市興風作浪,投機行為也沒有得到很好的阻遏。種種現實證明,房價下降20%真的是個美麗的幻覺。

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