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    1. 未來房價不會暴跌
      2010-11-22   作者:任志強  來源:每日商報
       
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        任志強

        中國房地產的每個動靜,每次變化,幾乎都有一個人的聲音在伴隨,同時此人的每一個觀點都會引來民眾的廣泛關注和質疑,這個人就是華遠集團總裁任志強。他被人們稱為“任大炮”、“全民公敵”。
        11月13日,任志強帶著他的第三本書《任你評說》風塵仆仆從上海趕到杭州,參加由藍獅子讀書會等承辦的“2010浙江青年大講堂”。以口出狂言出名的他,這次也不忘強力向“新政下的中國房地產”開炮。

        在我們業內,馮侖先生曾經說過一句話:房地產就像愛情一樣,每個人都在討論。從老人到孩子,都在參與這場愛情的討論。但是愛情最終能給人們留下來的最深記憶可能是沒有愛情,或者是沒有結果。比如說國內流傳最廣的梁祝,兩個人都準備變成蝴蝶,七夕會,兩個人都隔著銀河。似乎沒有人能夠說清楚愛情到底是什么,我們今天房地產就變成了似乎永遠沒有人能夠說得清楚的東西。

        未來房價不會暴跌

        在今年的新一輪房地產調控中,“限貸”、“限購”等由政府主導的行政手段不斷出臺。 大家一定最關心未來房價的走勢,我認為,各種房產新政出臺,抑制了需求,但未來房價總體趨勢還是上漲的,不排除個別樓盤會出現下跌,但此前有聲音說房價會下跌30%甚至50%,那是不可能的。
        從全世界情況來看,80%的人口集中在離海岸線20公里距離附近,中國也是這樣,30%國土面積上住了90%的人口,原因是沿海地區有利于經濟發展,而且教育、醫療和其他的市場基礎資源暫時不可能全部配備到所有人中去,這導致還是生活在大城市最好,人口一定是向城市集中的,人口向城市轉移,就會產生對樓房的需求。這個趨勢是不可能改變的。
        所以在這種趨勢下,你今天買了明天一定比今天還貴,我說的這個明天是“長期的明天”。因為土地越來越貴,房子怎么會越來越便宜呢?不現實。當然我們不希望暴漲,暴漲政府一定會發怒,政府就會采取措施。
        不過,從股市來說,每個人都想抄底,買房也一樣,其實大家的心理真的是買漲不買跌,所以很難在最底部的時候出手。也許有時候有人碰上了,但是從長期規律來說不要去抄底,這個底沒有人能抄得住,神仙也不行。
        我個人覺得中國房地產市場什么時候會跌?其實我已經說了,趨勢是漲,跌通常有三個因素:一個是我們的住房普及率在1∶1.1以上的時候,就是每一個城市家庭就有一套城市住房,他就不需要改善了。包括有棚戶區改造,有很多房子沒有衛生間和廁所,那就是得改,所以這是一個建設過程。第二個有沒有后備力量進入城市,也就是城市化率到多少,一般來說65%以上到80%之間,這是緩慢增長的過程,65%以上就是大頭進城了。中國比較特殊,中國農民如果不變成城市人的話,農村土地沒有辦法集約化生產,沒有辦法提高收入。我們現在人均1.32畝耕種面積,你要把4億多農民變成城市人的時候,這個土地才夠用。所以現在我們重點解決的也是城市化率和農村變成城市的重要問題。在這種情況下,我認為房價是不可能跌的。

        你的房子不斷增值 你怎么是奴隸呢

        我曾說過商品房是給富人蓋的,有些媒體把它變成房子是給富人蓋的,于是很多人說你太黑心了,只給富人蓋房子。其實我認為,房子是給人住的,不分窮富,但商品房是按消費能力享用的。
        商品房具有金融與投資功能,首先土地就是房地產本身的一部分;然后是房屋,把土地變成房屋就變成了增值;第三是現金流,人們通過房屋的出租或者是通過房屋的買賣產生一個現金流,就形成了一個不動產的結構。更重要的一條是它的投資功能和金融功能,就是投資收益,因此最大的房地產商不是把房子建了就賣掉,而是把房子存起來在經營過程中實現升值的。
        在杭州房子里面從開盤價到現在漲價過程當中,是開發商拿到的多還是小業主拿到的多?在現有經濟的條件下,開發商只拿到了前面三個部分,但很少有人把增值收益拿到,而小業主通常可以獲得增值收益。我們舉個潘石屹現代城的例子,賣的時候大概是8000元-15000元的價格,那他是不是還有成本?有土地成本有建安成本,但是現在小業主把它賣掉的時候已經到了4.5萬元,或者4.5萬元以上,那么從一萬多塊錢中間的差,從八千塊錢算的話,差大概有四倍的差,將近3.2萬元,不管上多少稅賺得一定比潘石屹多。雖然有些人不愿意承認這個事實,他們認為自己是房奴。一個奇怪的問題,你的房子不斷增值,你怎么是奴隸呢?你賣了房子一定比你原來收益高得多,所以我從來不承認房奴的問題,尤其是房子在不斷增值過程當中。
        那么我們商品房的功能到底是什么?很多人認為商品房應該保障基本生存權利,確實在聯合國人權公約上要求政府必須保證公民的居住權利,但是居住權利是什么概念,居住權利不是房產權利,所以居住權利和商品房沒有什么關系,商品房是財產權利,不是居住權利。所以我個人認為,只要你認為商品房是保障基本權利,決策一定是錯誤的,指導思想一定是錯誤的。商品房是在滿足基本生存權利之外去引導生活質量生活方式,所以商品房一定是一個競爭產品。
        不過,中國人的壞習慣就是認為,這一輩子就買一次房,其實我們從發達國家情況看,比如說美國,大部分家庭在家庭解體之前要買七次房,比如說剛一開始是租,然后買一個小房,兩個人結婚稍微大一點,生了孩子再大一點,然后生兩個孩子可能就換一個更大一點,當孩子上學或者具備獨立能力之后,又換回小一點的房子,這樣換來換去一直換到快要退休的時候,或者退休以后為了避免遺產稅,完了趕緊抵押給銀行,用轉按揭的方式換取不再工作時候的消費資金。這里還不包括他們在轉移工作地點的情況下必要的換房。
        中國也應該進入這個過程,從租到買,從舊到新,從小到大,因為人們的收入往往是年齡小的時候最低,然后進入一定職位收入越來越高,就像孩子也一定是從1歲開始長起,而不是從10歲開始長起,小孩子小一點可以一室,稍微大一點兩室,再稍微大一點三室,或者說要有人照看,這樣一定是隨著年齡和收入結構逐步升級的。
        合理的住房體系是,60%-70%是市場化房,20%-30%是租賃房(非政府公租房),5%-10%為廉租保障房。

        房產稅出臺“難度大” 要買房你可以使勁買

        最近,深圳、上海和重慶三個城市申報收取房產稅,一時間,房產稅會不會出臺,鬧得人心惶惶。對此,我的觀點是,房產稅不太可能會推出。
        除了個別國家,全世界很少有對房產進行征稅的發展中國家。因為你本來是在發展當中,沒有什么錢還征什么?從申報的三個城市看,深圳是房產基礎資料最全的城市,房子情況好摸清。上海做了房屋普查,但很多政策還沒有決定下來。而重慶想收的是特別消費稅,對別墅或者大房子進行收稅。
        其實,房產稅怎么收也沒有標準,有人提出就是人均普稅多少,有人提出免60-70平米,60-70平米之后征稅等等。但不管怎么收,其中有幾個障礙。
        第一收取的前提條件是你的底數要清楚,比如知道張三李四有多少房子,否則張三收了李四沒有收,就會打架,但底數清楚的沒有幾個城市。第二評估現在沒有辦法做到,現在我們的注冊評估師一共三萬多人,要解決660個地級市以上的城市,大概需要這三萬個注冊評估師干150年。另外,我們還有一個情況評估不了,每一屆政府都有一個固定的稅收來源,征收房產稅的前提是沒有70年的使用權,不能前面交了70年的,后面又加了稅,所以一定是替代了比如前面的土地使用稅,或者是70年的土地出讓金的稅收等等,所以我們現在還面臨房屋收稅很大的矛盾,因此建設部明確規定作為試點,一個城市先試。比如深圳,深圳沒有什么老房子,因此可以先試點,試點完了之后有問題再改,這個試點城市可能不會擴大,一直改到沒有矛盾了可能再擴大。
        我個人感覺它不太會出來,也不應該會出來,所以不用擔心房產稅而不去買房子,要買房你可以使勁買。

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