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    1. 明年一線城市樓市將“哀鴻遍野”
      2010-11-22   作者:牛刀  來源:經濟參考報
       
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        牛 刀

        不能不說萬科對市場是敏感的。當國務院總理溫家寶在澳門對房價下降表示為難時,萬科在武漢的5個樓盤開始整體降價行動。其實,現在的市場很清楚,要么就死撐著房價不降,而一旦下降就將一瀉千里,蔚為壯觀。
        違背市場規律,遲早要受到市場的懲罰。盡管政府可以一而再再而三地救市,但是,古人說,一鼓作氣再而衰三而竭。中國樓市已經到了“三而竭”的時候,氣數已盡,絕不是救來救去就能解決問題的。
        2010年即將過去,2011年就要來臨。不知道還有誰會對2011年房價表示樂觀?也許有人會說,萬科降價是為了年底回籠資金,以期有一個好的業績,讓財報能為市場所接受。年底回籠資金,指的是正常年份,2010年對房地產來講絕對不是什么正常年份,市場各方都在拼命較勁,鹿死誰手,不得而知。
        不得而知的,還有國際經濟形勢的千變萬化,誰也不知道中美兩國貿易會發生什么樣的爭端,對中國宏觀經濟會產生什么影響,有什么危害?但是,國內的情況大抵是比較明白的。在經濟上,通貨膨脹不是行政手段所能解決的,所以,2011年通貨膨脹不可能見頂,這將促使央行在貨幣政策上轉向,減少新增貸款、降低貨幣發行速度、設法實現正利率。這個貨幣政策的轉向,對樓市是致命的。
        支撐樓市的購買力,只有投機資金。所謂“剛需”,買不起這么高的房價,很多人被迫轉向其他渠道解決居住問題。而政府的保障性住宅又不可能供應到“剛需”,生活成本、生產成本的大幅上升,使很多企業和個人望而生畏。一線城市經濟總量全面萎縮,因為增速減緩,大量白領轉向二三線城市,一線城市樓市不可能有后續購買力推動。
        面對這種變化,市場層面將要表現的是:
        一、房地產中介公司裁員一半。上海、北京、深圳、廣州的中介從業人員高峰時超過50萬,預期在2011年減少一半,門店同樣大幅萎縮,可能只有二手樓盤成交和租賃還能養活一些員工。所以,中介要首先做好“過冬”的準備,不要再發生2007年深圳中天置業老板攜款逃跑的事件。
        二、新房成交面積在2011年6月份開始全面出現拐點,深圳要提前一點。我們要看到,2010年樓市成交的增長是泡沫性增長,在一線城市尤為突出,因此,開發商為求生存,大多將轉向二三線城市,造成二三線城市供應猛增。樓市真正崩盤,將于2012年在二三線城市開始爆發,約有30%的開發商資金出現問題,在貸款收縮的背景下,難逃破產的命運。
        三、貪官外逃增多,造成樓市失血嚴重。貪官買房大多在一線城市,隨著網絡信息的公開,許多貪官已經惶惶不可終日,很多人不敢將灰色收入繼續投進樓市,這將造成投機資金突然失血,成交量大幅萎縮。僅深圳而言,正常成交量日均要達到600套左右才是正常水平,實際上,現在開始持續了一個多月,每天成交量不足100套,很難支撐。
        四、房產稅開征,空置住宅面臨絕殺。預期房產稅將提交2011年的全國“兩會”,真正開征啟動時間約在2011年底之前,一線城市全面啟動時間是在2012年。大量空置住宅在全面征稅的背景下會自動流向市場,一部分低價拋盤,一部分改為出租。

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