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    1. 限制外資進入房地產對誰有利
      2010-11-15   作者:肖國元  來源:證券時報
       
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        據媒體報道,為了抑制房價,日前有關部門出臺新規定:境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房,而境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。據相關人士透露,該規定主要為針對目前大量熱錢流入內地樓市,擾亂了現有購房秩序的現象而出臺,從源頭卡住熱錢進入內地的利益訴求。熱錢是一股破壞性極大的禍水,確實應該嚴肅對待,不過,國內限制外資進入房地產市場并不是大姑娘坐轎——頭一回,過去反反復復的折騰也沒有解決多大問題。如今再一次拋出貌似殺手锏的規定究竟有何效果,是令人懷疑的。而且,外資進入房地產市場涉及到方方面面,不像我們想象的那樣簡單,其間的奧妙值得我們深思。
        其實,早在9月8日,上海浦東陸家嘴一幅面積54415.3平方米的住宅用地經過多輪競拍,最后落入港資企業九龍倉之手,而與之對決的幾家央企終于敗下陣來。最終,此幅地塊以48.28億元成交。與其拍賣底價相比,溢價率高達41%。在媒體驚呼新“地王”誕生的同時,一種觀點也在蔓延,即投機性外資推高了內地的房價,應對外資采取抑制控制政策。
        央企的財大氣粗似乎是婦孺皆知的。在陸家嘴的土地拍賣市場上,央企竟然敵不過九龍倉,除了說明九龍倉的瘋狂之外,恐怕說明不了別的。而瘋狂與投機是一脈相承的,是一枚硬幣的兩面。九龍倉抬高了地價,自然也抬高了房價。據說,以土地拍賣價計算,上述土地之商品房的樓板價已達到每平方米35490元。加上建筑成本等其他費用,房價不知道高到哪里去了。相反,如果沒有九龍倉的瞎起哄與叫板,地價不會這么高,建基其上的房價也會矮上一大截。因此,控制外資進入房地產的呼吁擲地有聲。
        外資進入房地產開發領域,形成更多的資金追逐有限的土地與建材的局面,從而抬高了地價與建材價格,最終抬高了房價,以致國內民眾要面對更高的房價,利益因此受損。結論自然而然就是要抑制外資進入房地產開發領域。這是我們的邏輯。
        早在外資進入房地產開發領域之前,小規模的外資購房就在許多城市出現了。諸如北京、上海、深圳等經濟發達城市的房地產市場上不乏外籍人士的身影。隨著房地產市場跌宕起伏的,便是我們對待外籍人士購房政策的陰晴變化。房地產市場低迷了,就網開一面,允許外籍人士買房;當房地產市場火爆、房價高漲之時,就限制外籍人士入市購房。這樣做看起來是為了抑制過熱的市場,讓市場降溫,讓國內的老百姓買到便宜的房子,實際上是幫了老外的忙,讓他們低價入市,價高時遠離市場。我要是老外,一定要給有關部門送去錦旗,感謝它們恰如其是的提醒與無微不至的關懷,讓老外們遠離房地產風險。
        我們之所以如此行事,也是基于以下邏輯:外資購房加重了市場需求的砝碼,抬高了房價。國內民眾因此要付出更高的代價。因此,我們必須抑制外資購房。
        無論是抑制外資進入房地產開發領域,還是控制外籍人士購房,我們的邏輯都是線性的、簡單化的,只看到事情的一面,而忽略了另一面;只看到了負面影響,而沒有看到其積極的作用。
        外籍人士在國內市場購房,在供應一定的條件下,確實會擴大供求缺口,激化供需矛盾,導致房價上漲,以致國內民眾為房子要付出更多代價。但是,外籍人士購房直接增加了開發商可支配資源,增強了開發商實力,有助于他們擴大開發規模,增加房屋供給。這反過來有助于抑制房價上漲。如果不允許外籍人士購房,也許一些房屋就會被積壓,就會壓價銷售。這樣之下,購房者獲得了好處,可開發商損失了利潤。一得一失,似乎是從A口袋里挪到B口袋里,沒有所謂的凈福利損失,但開發商受損之后的供給能力會相形見絀。如上所述,外籍人士購房之舉,雖然助推了房價,但增大了開發商的利潤。國內民眾雖然為了買房會支付較高的代價,但開發商增多的利潤會用于增加消費與房地產投資。由此產生的機會將增加民眾的收入與房地產市場的供給。由此,先前因購房而多支出的這部分可以稱作“損失”的東西將變成后來者的收入與較低的房價。也就是說,前者的“損失”會由后者的“收益”來彌補。由此,從動態的角度來看,限制外資購房,對當下的購房者是利好,對其他民眾是利空;而鼓勵外資購房,對當下的購房者是利空,但對不購房者是利好。
        限制或不準外資進入房地產開發領域,會減少市場供給,致使房地產市場供不應求,房價高企,結果是購房者支出更多,開發商利潤更高。允許外資開發房地產,增大了開發商群落,增加了開發商實力,有助于加大房地產市場的供給,有利于房價的穩定,購房者由此受惠。而且,外資的加入,打破了國內企業一統江山的局面,有利于形成多樣化的市場競爭格局。這對購房者來說,是非常有益的。由此,允許外資擔當開發商角色,對購房者是利好,對開發商是利空;相反,不允許外資進入房地產開發領域,對購房者是利空,對開發商是利好。
        總之,外籍人士購房之舉抬高了房價只是問題的一面,還有帶來利潤的另一面;外資進入房地產開發領域抬高了地價也只是事情的一方面,這種進入也會帶來許多有利的其他方面。總體上,在一般情況下,外資進入房地產市場是利大于弊的好事。由此,在對待外資進入房地產市場問題上,我們要抱有更宏觀、更長遠、更全面的眼光,而不要就事論事,更不要為了應付一時之需而鼠目寸光。
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