短短一個月內(nèi)，首套房貸兩成首付和七折優(yōu)惠利率先后被取消。作為樓市調(diào)控組合拳的組成部分，能否抑制高房價還有待觀察。不可回避的是，上調(diào)首套房貸利率“傷害”了對房貸高度依賴的支付能力較低的普通自住客。對這些剛性需求者來說，暫時還沒有看到房價因調(diào)控而下跌，卻因為貸款成本的增加而“被漲價”了。
　　從七折優(yōu)惠利率到八五折優(yōu)惠利率，對首套房購房者的影響不小。據(jù)測算，以３０年期的１００萬元按揭貸款為例，基準利率為６．１４％，從七折優(yōu)惠調(diào)整為八五折后，月供增加５５５．３１元，一年多支出６６６３．７２元。若與央行１０月２０日把５年期貸款基準利率從５．９４％上調(diào)至６．１４％相比，首套房貸利率優(yōu)惠從七折升至八五折，增加的成本相當于４次加息。這意味著首套房的貸款成本已“天壤之別”。央行加息前，七折優(yōu)惠的房貸利率是４．１５８％，加息及執(zhí)行八五折優(yōu)惠的房貸利率是５．２１９％，兩者相差１．０６１個百分點。若如專家所預計的進入升息通道，未來的貸款成本支出還會增加。
　　實際上，普通首套房購買者難以享受七優(yōu)惠利率，并非始于這次所謂的“央行口頭通知”。２０１０年調(diào)控大旗舉起之后，中行、招行、光大等銀行就開始上調(diào)首套房貸款利率；４月份，建行、工行等隨之跟進，對首付成數(shù)與利率折扣實行彈性關聯(lián)，首套房購買者很難拿到七折利率優(yōu)惠。據(jù)筆者上周末向多家滬上銀行咨詢，七折優(yōu)惠利率仍在政策上可以申請，但申請的門檻非常高。如某大型銀行規(guī)定，日均資產(chǎn)５萬元的理財客戶可獲七五折至八折優(yōu)惠利率，日均資產(chǎn)５０萬元的貴賓客戶享受七折優(yōu)惠利率。
　　如今“央行口頭通知”見諸報端，意味著首套房購買者申請七折優(yōu)惠利率的通道被徹底“封堵”了。有人認為，個人房貸利率七折優(yōu)惠是２００８年金融危機時期特定的產(chǎn)物，當時的政策初衷是救樓市及救經(jīng)濟，如今站在樓市調(diào)控延續(xù)性的角度看，恢復八五折優(yōu)惠利率屬“順水推舟之舉”。而且，部分受困于貸款成本提升的買家將被迫推遲購房計劃，二手房市場成交量萎縮不可避免，有助于抑制房價上漲的預期。
　　其實，用一刀切的方式增加貸款購房的成本，雖會嚇退部分購房需求，但也嚴重“傷及無辜”。首套房貸利率上調(diào)后，受影響最大的是自住購房者，主要是工薪階層的購房者，包括那些被高房價壓得難以“喘氣”的“房奴”。此類購房者的購房預算非常緊張，對貸款的依賴程度較高。兩成首付與七折利率的先后取消，加上央行提高基準利率，進一步削弱了其償付能力。
　　貸款購房者的購房總成本包括房價及貸款利息兩部分，如果房價維持高位不動，貸款成本增加等于間接“被漲價”。面對樓市政策調(diào)控，工薪階層渴望房價降下來，沒想到的是未見房價實質(zhì)性下調(diào)，卻先看到貸款利息的提高。這樣的“被漲價”損害了自住型購房者的利益，還會產(chǎn)生一定的負面效應。償付能力較差的自住客為了償還房貸，不得不節(jié)省日常開支，減少其他消費支出。倘若房價上漲沒有因為七折優(yōu)惠利率的取消而被遏制，也就苦了購房者，鼓了開發(fā)商及銀行的腰包，甚至拖累了消費對經(jīng)濟增長的拉動貢獻。
　　樓市調(diào)控政策的加碼，應該重點指向投資投機性購房，在信貸政策上體現(xiàn)差別化。提高打擊的“精確性”，不能僅僅依賴于信貸政策，還有待稅收等其他政策跟進。與前幾年相比，政策上已經(jīng)不再扶持改善性購房，但對首套購房者的保護必不可少。在商業(yè)銀行提高信貸門檻的同時，應從政策上幫助工薪階層，避免他們在調(diào)控中遭“誤傷”�？紤]到工薪階層首先使用公積金貸款，不妨適當提高公積金貸款的額度，減少其購買首套房時對商業(yè)貸款的依賴。一言以蔽之，調(diào)控政策的延續(xù)不僅針對高房價，而且需要保護普通購房者，別讓工薪階層成為“被漲價”的受害者。