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    1. 上調(diào)首套房貸利率“誤傷”自住客
      2010-11-03   作者:張煒  來源:中國經(jīng)濟時報
       
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        短短一個月內(nèi),首套房貸兩成首付和七折優(yōu)惠利率先后被取消。作為樓市調(diào)控組合拳的組成部分,能否抑制高房價還有待觀察。不可回避的是,上調(diào)首套房貸利率“傷害”了對房貸高度依賴的支付能力較低的普通自住客。對這些剛性需求者來說,暫時還沒有看到房價因調(diào)控而下跌,卻因為貸款成本的增加而“被漲價”了。
        從七折優(yōu)惠利率到八五折優(yōu)惠利率,對首套房購房者的影響不小。據(jù)測算,以30年期的100萬元按揭貸款為例,基準利率為6.14%,從七折優(yōu)惠調(diào)整為八五折后,月供增加555.31元,一年多支出6663.72元。若與央行10月20日把5年期貸款基準利率從5.94%上調(diào)至6.14%相比,首套房貸利率優(yōu)惠從七折升至八五折,增加的成本相當于4次加息。這意味著首套房的貸款成本已“天壤之別”。央行加息前,七折優(yōu)惠的房貸利率是4.158%,加息及執(zhí)行八五折優(yōu)惠的房貸利率是5.219%,兩者相差1.061個百分點。若如專家所預計的進入升息通道,未來的貸款成本支出還會增加。
        實際上,普通首套房購買者難以享受七優(yōu)惠利率,并非始于這次所謂的“央行口頭通知”。2010年調(diào)控大旗舉起之后,中行、招行、光大等銀行就開始上調(diào)首套房貸款利率;4月份,建行、工行等隨之跟進,對首付成數(shù)與利率折扣實行彈性關聯(lián),首套房購買者很難拿到七折利率優(yōu)惠。據(jù)筆者上周末向多家滬上銀行咨詢,七折優(yōu)惠利率仍在政策上可以申請,但申請的門檻非常高。如某大型銀行規(guī)定,日均資產(chǎn)5萬元的理財客戶可獲七五折至八折優(yōu)惠利率,日均資產(chǎn)50萬元的貴賓客戶享受七折優(yōu)惠利率。
        如今“央行口頭通知”見諸報端,意味著首套房購買者申請七折優(yōu)惠利率的通道被徹底“封堵”了。有人認為,個人房貸利率七折優(yōu)惠是2008年金融危機時期特定的產(chǎn)物,當時的政策初衷是救樓市及救經(jīng)濟,如今站在樓市調(diào)控延續(xù)性的角度看,恢復八五折優(yōu)惠利率屬“順水推舟之舉”。而且,部分受困于貸款成本提升的買家將被迫推遲購房計劃,二手房市場成交量萎縮不可避免,有助于抑制房價上漲的預期。
        其實,用一刀切的方式增加貸款購房的成本,雖會嚇退部分購房需求,但也嚴重“傷及無辜”。首套房貸利率上調(diào)后,受影響最大的是自住購房者,主要是工薪階層的購房者,包括那些被高房價壓得難以“喘氣”的“房奴”。此類購房者的購房預算非常緊張,對貸款的依賴程度較高。兩成首付與七折利率的先后取消,加上央行提高基準利率,進一步削弱了其償付能力。
        貸款購房者的購房總成本包括房價及貸款利息兩部分,如果房價維持高位不動,貸款成本增加等于間接“被漲價”。面對樓市政策調(diào)控,工薪階層渴望房價降下來,沒想到的是未見房價實質(zhì)性下調(diào),卻先看到貸款利息的提高。這樣的“被漲價”損害了自住型購房者的利益,還會產(chǎn)生一定的負面效應。償付能力較差的自住客為了償還房貸,不得不節(jié)省日常開支,減少其他消費支出。倘若房價上漲沒有因為七折優(yōu)惠利率的取消而被遏制,也就苦了購房者,鼓了開發(fā)商及銀行的腰包,甚至拖累了消費對經(jīng)濟增長的拉動貢獻。
        樓市調(diào)控政策的加碼,應該重點指向投資投機性購房,在信貸政策上體現(xiàn)差別化。提高打擊的“精確性”,不能僅僅依賴于信貸政策,還有待稅收等其他政策跟進。與前幾年相比,政策上已經(jīng)不再扶持改善性購房,但對首套購房者的保護必不可少。在商業(yè)銀行提高信貸門檻的同時,應從政策上幫助工薪階層,避免他們在調(diào)控中遭“誤傷”?紤]到工薪階層首先使用公積金貸款,不妨適當提高公積金貸款的額度,減少其購買首套房時對商業(yè)貸款的依賴。一言以蔽之,調(diào)控政策的延續(xù)不僅針對高房價,而且需要保護普通購房者,別讓工薪階層成為“被漲價”的受害者。
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