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    1. 政府搞運動降房價吃力不討好
      2010-11-01   作者:朱大鳴  來源:搜狐博客
       
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        朱大鳴

        最近一段時間,讓房價下跌,已經成為政治任務了,很多城市開始著手“行政調控”了,比如說“一房一價”、限購令,等等。但是,政治任務如果不符合經濟規律,只能搞成世界人都看得笑話。
        中國的房價之所以如此堅挺,不是空中樓閣,而是有著堅實的基礎。
        第一,各種需求旺盛,遠遠大于供給。而當前的限購、限制貸款以及行政干預,企圖卡死需求,緊縮銀行,在土地供給上壟斷,緊縮地根。在這種情況下,是能夠短期內遏制房價,因為沒有成交了,哪里還有什么交易價格?但是,這樣“雙緊”,就能夠增加蛋糕嗎,很顯然,只能加劇供需失衡的矛盾。
        第二,資源、人口、資本向城市集中的規律,是房價上漲的基礎。現代化的進程就是資源和要素不斷地聚集形成規模效應的過程,作為最重要的一個資源土地和房產,在財富聚集效應中,總體向上是難以逆轉的。除非城市化出現逆轉,負效應增加,房價有可能出現逆轉。
        第三,房屋不僅供給少于需求,而且供給結構也不合理。本來保障房應當是居民的主要住房形式,當初房改也是這么規定的,但是,最后變成了保障房是點綴,大部分居民通過商品房解決,這樣的供應結構,房價不漲才怪?就是商品供給結構來看,也不合理,市場需要的低價格和小戶型的房產,難以有效的開發,開發商熱衷于開發豪宅和大戶型以及精裝修,這一方面與開發商逐利性有關,另一方面,我們的政策激勵機制也沒有到位。大戶型和高總價,既增加了居民的負擔,沒有考慮到梯度消費,也給銀行帶來了重大的風險。
        第四,不可否認,房地產資金密集型的產業,信貸資本在某種程度上,成為資本推手。在投資房地產的利潤遠遠高于其他資本收益,那么,信貸資本和其他資本涌進,是很好理解的。但是,這一切的一個前提是,為什么資本不去炒過剩的東西,非要昧著良心炒房產,還是與我們房地產供應制度本身沒有脫離壟斷的陰影有關。還有,這里說信貸資本入市,從2009年時就呈現一個特征,是大國企借助信貸資本入市的,將中小民企都擠得沒有生路。還有一些企業,大得開發,小的炒房,不去干實業。都說房地產綁架了中國經濟,但怎么越看越像他們綁架了房地產。
        第五,土地成本、稅費成本以及人力成本和各種原材料成本都在漲價,資產和資源都在漲,房價上漲沒有可奇怪的。一套價值一百萬的房子,算算光土地出讓金和各種稅費,都能占一大半,還有越來越高的人力成本,以及漲價不停的原材料成本,資本密集型和勞動密集型以及資源密集型的房地產,在各種成本的推動下,為什么不能漲價?如果要想削減房價,為什么占一大半的稅費和土地出讓金不能削減,反而每年都在暴增。
        第六,人民幣升值的預期,引來了國際熱錢。我國外資入房地產所占比例不大,據說只有20%左右。但是,別小看了這20%,卻能釋放出20倍的能量。現在人民幣在升值,而且還加息以及上調準備金,但是,美聯儲公開放出要印錢大搞“量化寬松”的貨幣政策,所謂量化寬松就是給金融機構印錢,金融機構不把它放貸而是讓他們變成熱錢到我們這里來炒房和炒股,他們的到來,會引誘國內產業資本轉化而來的熱錢,一起興風作浪,這種情況下,房價也會上漲。我們現在對付熱錢的辦法,除了直接的堵外,卻沒有去消除熱錢存在的根源,反而在不停地制造熱錢。
        搞房地產調控運動,不能增加一絲一毫的面積,只能加劇房地產市場的波動,你能卡住一時,你卡不住一世。宏觀調控,不要變成了比微觀調控還要“具體的”權力調控。有什么樣的邏輯就有什么樣的行動,只有從思維上理順這些千頭萬緒,才不至于在行動上像一只蒼蠅,前后矛盾,互相撞車,亂成一鍋粥,又沒有實際的成效。調控者累得夠嗆,坊間卻都不滿意,何苦呢?

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