從9月26日開始的新一輪樓市調控以來,多數城市的樓市成交快速萎縮、觀望心態上升。可是,深圳近期重新再現“成交猛增而均價高位震蕩”的市況,這并非是投資者麻木到對調控政策置若罔聞,而是市場擔憂打擊“陰陽合同”。 多年來,深圳不少二手房交易并未按評估價征稅,而是按“陰陽合同”來操作。雙方成交時大多簽兩個合同,真實的交易價格暗藏在“陰合同”里;“陽合同”則用來送給產權處登記備案、過戶及供官方核查,該價格一般都是賣方舊房地產證上的登記原價。 采用陰陽合同,賣方可偷逃買賣差額20%的個人所得稅、差額5%的營業稅和附加稅以及可能很高的土地增值稅等。一套買入價為100萬元的房產,若以300萬元出售,賣方至少可偷漏40多萬元的稅款。 按“評估價”征稅,應該是專門針對二手房交易中流行的通過“陰陽合同”偷漏稅的行為。傳聞有兩種征收辦法:一是可以提供房產原值及合理費用的,個人所得稅按(評估價—房產原值—轉讓繳納稅金及合理費用)×20%征收;二是無法提供房屋原值、合理費用的,個稅將按照評估價的1%至2%征收。此舉令賣方的稅收和交易成本大幅上升。 筆者以為,二手房按評估價征稅,或將對置業者和投機客形成正面打擊。除了有效增加政府稅收之外,最明顯的作用是,直接精準打擊“陰陽合同”,令投機客迅速退出市場。首先是大大壓縮賣方的利潤空間即增加其支出成本,令其將這部分盈利減少(損失)轉嫁到賣價中,勢必造成買方支出的增加。由于買賣雙方的成本增加,即意味著樓價的更高,從而減少房屋交易換手頻率。長期來看,交易量大幅減少,將會對地產中介的生意造成嚴重沖擊。 綜合來看,按“評估價”征稅的新規,應該有利于打擊多年難治之頑疾,即根治虛假“陰陽合同”,這有利于凈化市場和打擊短期投機客。不過,長期來看,此舉并不一定會降低房價,只是讓買賣雙方都不得不承擔更高的交易成本。
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