上海7日出臺樓市調控細則,在一定時期內限定居民家庭購房套數,暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房),積極做好房產稅改革試點的各項準備工作,并按不同的住房銷售價格確定土地增值稅預征率。 由于熱議已久的房產稅這只“靴子”在上海仍未落下,“限購”就變成了上海樓市新政最耀眼的詞。但不要以為這是上海的新創,今年“五一”左右,北京就出臺了“同一家庭限新購一套商品住房”;而且,國慶前深圳、廈門也已出臺類似“限購令”。廣州是否也出臺“限購令”,據說在下周拍板。 可見,不少城市已把“限購令”當成了調控的靈丹妙藥。這大概有兩個原因:一是“國五條”要求:房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數;二是能直接用于遏制投機性需求的有效手段目前并不多。 我注意到,不少人對“限購令”寄于厚望,有學者言:“限購令”比暫停三套房貸更嚴。顯然,在不少人眼里,似乎只要“限購令”一出就能穩定房價、給樓市降壓,果真如此嗎? 要想客觀評價一條政策,最好的辦法是通過市場來檢驗。拿北京“限購令”來說,出臺時許多人就當成“降壓靈”來看,實際怎么樣呢?市場的回答是:北京房屋成交量和房價雙雙不斷走高,與沒有出臺“限購令”的城市似乎沒有多少區別。這說明“限購令”并非“降壓靈”。 “限購令”難“降壓”大概有三個原因:其一,“限購令”沒有明確的時間界定。在一定時間內限定購房套數,究竟是多長時間?這個問題不明確,就難有實質約束。 其二,“限購令”有可能變成“折扣令”!跋拶徚睢笨赡艽蛘劭郏粌H是因為政策本身有漏洞,而且政策落實可能不力——《人民日報》問卷調查顯示,八成網友認為調控政策落實不力。 其三,“限購令”有可能變成“炒房令”。有人披露的一個煤老板的囂張言論很有代表性:不讓生兩個孩子,我就生兩個;不讓投機倒把,我就倒賣鋼材;不讓炒房,我就炒房。言外之意是,不讓干什么,就偏干什么,這說明什么東西越限制就越稀缺,就越有炒的價值。 我以為,樓市調控的政策選擇應該多樣,不能過于依賴于某些個別政策(如“限購令”)。即便想讓“限購令”發揮效力,也要吸取之前的教訓,在北京“限購令”效果不顯的情況下,理應謹慎選擇這一調控手段。要清楚北京“限購令”效果不顯的原因是什么,要吸取教訓完善政策,而不是簡單照搬。 其實,樓市調控最根本的辦法還是要在財稅、貨幣、土地、保障房這四個方面開動腦筋,盡量多用市場手段少用行政手段;不能總依賴于臨時性的行政手段,要以長效的制度規范來治理市場。據國際貨幣基金組織(IMF)本周三警告稱,全球房地產行業的前景“黯淡”,這一行業的衰退期可能會延續8年時間。竊以為,這是中國樓市回歸理性的良機,不可錯失。
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