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    1. 房價高企:地價高、利潤高抑或其他?
      2010-10-09   作者:魯桂華(中央財經大學教授)  來源:第一財經日報
       
        又是“金九銀十”了,令猶在觀望中的人倍感焦慮的是,京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。在這一背景下,國土部、住建部規定,凡有閑置一年以上土地的房企,不得再拿地;住建部、銀監會對北京、上海等八城市二套房貸政策執行情況開始進行聯合檢查;國家統計局開始調查北京等城市的住房空置率,并嘗試改進房價的統計方法。種種跡象似乎表明,地產商們并沒有像他們所聲稱的那樣“從”了,中央政府已經悄然啟動了新一輪的樓市調控。筆者更為關心的是,房價高企的深層次原因到底何在?不弄清這一原因,恐怕難以評估樓市調控政策的效果。
        年初兩會上,全國人大代表、北京市人大常委會主任杜德印指出:“北京房子的建設成本每平方米不過3000元”,“占北京房價約兩成”,因此“房價高的本質是地價高”。結論果真如此嗎?
        筆者是伏案工作的念書人,只能根據公開數據進行一些推測。圖表是筆者根據“招保萬金”四大地產商公開的財務報表數據整理而成的。不難發現,“招保萬金”自2006年至今年中期,平均的銷售毛利潤率高達39.33%!換句話說,成本為0.60元的商品,賣出了1元的價格!毛利潤占房價的比重近四成!筆者相信,這一比例,在北京也是大致適用的,根據杜德印的數據,建筑成本占兩成,那么地價只占房價的四成!至少就北京市場而言,房價高企的真正原因就十分清晰了,“房價高的本質是地價高”這一觀點只對了一半!利潤高,與地價高,對于房價高,是同等重要。換言之,房地產行業的高利潤,甚至可以說暴利,也是房價居高不下的主要原因!
        為什么說房地產行業的高利潤率是暴利?筆者計算了1994年至2009年全部數據可得的16054個樣本的銷售毛利潤率、凈資產報酬率等財務指標后發現,“招保萬金”的銷售凈利潤率17.26%、銷售毛利潤率39.33%、凈資產報酬率17.24%分別屬于全部A股上市公司中最高的15%、20%和10%。并且銷售利潤率與凈資產報酬率與“招保萬金”處于同一水平的,除了房地產公司之外,就只有諸如貴州茅臺、西山煤電、鹽湖鉀肥等具有特殊壟斷性資源的上市公司了。這一現象,是否可以作為諸如“招保萬金”等房地產上市公司是暴利公司的證據?
        或許有人會質疑在下對“招保萬金”暴利的論斷。理由就是,房地產行業生產周期長,周轉速度慢,比如圖表中所示的那樣,“招保萬金”平均的周轉次數為0.3275次/年,而A股公司平均為0.6124次/年。周轉慢,自然應該賺取更高的銷售毛利潤率和銷售凈利潤率。這一觀點無疑是對的,但無法解釋為什么它們的凈資產報酬率高達17.24%并且位居全部A股公司中最高的10%這一現象。在一個公平、競爭性的市場中,等量的資本大致賺取等量的回報。如果是這樣,“招保萬金”平均的凈資產報酬率應該與全部A股公司的平均水平6.17%相差不大。
        從另外一個角度看,如果“招保萬金”賺取這一回報水平,根據其權益乘數3.0902和資產周轉次數0.3275,其銷售凈利潤率應該只有6.10%,銷售毛利潤率應該只有28.17%。但“招保萬金”實際的銷售凈利潤率、毛利潤率比這一推斷水平整整高了11.17個百分點!這是否可以作為房地產上市公司暴利的證據?
        地價高、地產商的利潤高,深層次的原因又在哪里?高地價是因為部分地方政府或地方財政的利益所系;高利潤是因為房地產商的利益所系。而更令人擔憂的是,部分地方政府與房地產商從某種意義上說具有共同的利益,這正是政府的土地出讓收入或地價、房地產商的毛利潤,各占房價的四成左右的深層次原因。在下有一種隱隱的擔憂,如果不從根本上改變地方政府與地產商之間的利益關聯,地產新政恐怕難以達到預期的政策效果。
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