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    1. 房地產(chǎn)二次調(diào)控強(qiáng)化問(wèn)責(zé)務(wù)求實(shí)效
      2010-10-08   作者:陳偉(民族證券)  來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
       

        近期,在經(jīng)歷了幾個(gè)月的沉寂后,9月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)又顯著升溫,特別是不少地區(qū),房地產(chǎn)投機(jī)又再次席卷重來(lái)。就在民眾擔(dān)心今年4月以來(lái)史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控將再次成為“空調(diào)”時(shí),日前中央有關(guān)部門再次出手,進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控。我們認(rèn)為,該措施出臺(tái)十分及時(shí),它對(duì)于當(dāng)前遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季期間的投機(jī)行為的蔓延,避免房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的報(bào)復(fù)性反彈,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有十分重要的意義。

        意在強(qiáng)化前期調(diào)控效果

        今年4月出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控雖然在短期起到了一定作用,市場(chǎng)也已經(jīng)出現(xiàn)4個(gè)多月的僵持,但隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的到來(lái),調(diào)控的效果出現(xiàn)了政策效應(yīng)遞減。其主要原因在于:由于政策給了房地產(chǎn)利益相關(guān)方一定的調(diào)控余地,因此,各地實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中,往往處于自身利益考慮,而對(duì)政策執(zhí)行偏于寬松。一個(gè)典型的例子就是國(guó)十條中雖然提出了三套房限貸,限制外地人買房等措施,但不少措施并不是強(qiáng)制性要求,表現(xiàn)在:“辦法只提出商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,在商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時(shí)性的措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”。 這種給與利益主體相機(jī)決策權(quán)的行為就容易導(dǎo)致在政策執(zhí)行過(guò)程中走樣,如一些商業(yè)銀行出于追逐利潤(rùn)考慮,往往愿意執(zhí)行較為寬松的信貸政策,甚至是主動(dòng)迎合房市投機(jī)者需求,幫助購(gòu)房者規(guī)避信貸限制,如利用消費(fèi)信貸“曲線”貸款購(gòu)房,而一些地方政府出于調(diào)控可能影響地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入的考慮,也對(duì)執(zhí)行較為嚴(yán)格的限貸不熱心,這些都使4月以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施效果日趨衰減。
        因此,中央政府趕在國(guó)慶節(jié)前這個(gè)傳統(tǒng)房市旺季期間出臺(tái)措施進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控也就十分必要,它的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
        法規(guī)更加嚴(yán)厲。如法規(guī)改變了4月房地產(chǎn)調(diào)控措施柔性的一面,更加嚴(yán)厲、剛性地嚴(yán)控投機(jī)性購(gòu)房,它們包括:明確要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù);全國(guó)所有地區(qū),各商業(yè)銀行都因暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。
        監(jiān)管措施更具體,更具有針對(duì)性。如針對(duì)地方政府不配合中央調(diào)控政策的情形,將嚴(yán)格實(shí)行地方政府負(fù)責(zé)人問(wèn)責(zé)制,對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的相關(guān)負(fù)責(zé)人要追究責(zé)任;對(duì)于囤地等違規(guī)開(kāi)發(fā)商,則要求有關(guān)方面繼續(xù)加大曝光和處罰力度,并通過(guò)多種行政手段進(jìn)行懲處,包括暫停其貸款,暫停發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地等;商業(yè)銀行則要求加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理,禁止用于購(gòu)買住房;對(duì)于中介機(jī)構(gòu),則要依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。
        這種全方位的強(qiáng)化調(diào)控措施無(wú)疑將剝奪房地產(chǎn)利益相關(guān)主體的博弈空間,較大程度打消它們拒絕調(diào)控的念頭,從而可以較好地遏制房地產(chǎn)投機(jī),規(guī)范房地產(chǎn)秩序。我們預(yù)計(jì),未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)成交量將會(huì)明顯下滑,當(dāng)前的價(jià)格上漲勢(shì)頭有望被遏制,房地產(chǎn)市場(chǎng)也將降溫。

        調(diào)控對(duì)于經(jīng)濟(jì)前景影響有限

        此次房地產(chǎn)調(diào)控肯定也會(huì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生一定的負(fù)面作用,但我們認(rèn)為,鑒于歐洲債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)快速二次探底的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)基本消除,中國(guó)經(jīng)濟(jì)近期也有所回穩(wěn)的現(xiàn)實(shí),這次調(diào)控不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速有較大影響,如最新公布的匯豐PMI數(shù)據(jù)顯示,PMI在今年7月份短暫跌至49.4后,9月份已是連續(xù)第二個(gè)月回到50分界線上方,升至52.9,創(chuàng)5個(gè)月以來(lái)的最高值,其中,9月新訂單分項(xiàng)指數(shù)由上月的 52.7升至54.4;9月新出口訂單指數(shù)回升至50.0分界線上方,這都表明經(jīng)濟(jì)需求在經(jīng)歷二季度以來(lái)的下滑后,近期已平穩(wěn)增長(zhǎng),中國(guó)制造業(yè)也持續(xù)溫和好轉(zhuǎn)。
        此外,這輪調(diào)控短期也有刺激房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)增速的作用。如新法對(duì)如何促進(jìn)房地產(chǎn)供給有了更多激勵(lì)相容的措施,它們包括:加大對(duì)各地住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度,切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,要增加居住用地的供應(yīng)總量;要認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策等。
        更重要的是,此次調(diào)控也并非一味遏制房地產(chǎn)需求,而是注意保護(hù)房地產(chǎn)的合理消費(fèi),如個(gè)人或家庭首次購(gòu)買普通住房,減半征收契稅;個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。
        因此,我們不認(rèn)為這次調(diào)控會(huì)對(duì)投資以及經(jīng)濟(jì)增速有明顯的影響。而鑒于中長(zhǎng)期有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)走好的因素較多,如社會(huì)流動(dòng)性仍較充裕,負(fù)利率狀態(tài)將會(huì)較長(zhǎng)時(shí)間延續(xù);各地區(qū)域規(guī)劃振興將會(huì)提升當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)值;快速城市化推動(dòng)下人口紅利釋放將會(huì)增大住房需求,房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)陷入2008年年末一樣的大幅調(diào)整,市場(chǎng)的中長(zhǎng)期前景依舊看好。

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