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    1. 樓市上演超級大逆轉幾乎不可能
      2010-09-10   作者:馬光遠  來源:經濟參考報
       

       
        馬光遠

        近日,媒體關于樓市全面回暖的消息刺痛了很多人的神經。據媒體的報道,8月份,30個城市中有26個成交面積環比上漲,其中11個城市上漲幅度超過50%,而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。
        對于目前房地產市場的“全面回暖”現象,有如下幾個觀點和看法:一是認為在經歷半年之久的調控而房價并未回落的情況下,大量累積的剛性需求不得不出手,樓市的全面回暖是真實的,可持續的;二是認為,這不過是開發商等利用所謂的“金九銀十”給低迷中的樓市打氣,數據和交易本身的真實性不值得信賴,這種“人造回暖”已經在以前的調控中屢屢上演;三是認為目前成交量的反彈只是一種季節性表現,樓市整體仍然低迷,價格向下的趨勢明顯。
        筆者認為,判斷樓市全面回暖的關鍵是數據的真實和可信,而恰恰是這種最基本的判斷依據,其真偽實難判斷,成交量的反彈究竟如何,價格究竟是回落抑或上漲,可謂混亂不堪。
        比如,按照第一創業證券研究所的數據,8月份,上海成交17119套,環比增長15%;北京成交9211套,環比增長32%。而中國房產信息集團的最新數據卻顯示,8月上海商品住宅市場成交面積環比上升61%;平均成交價格在持續3個月下調后,重回到2萬元以上,達20973元/平方米,環比漲幅達5.8%。北京市房地產交易管理網的統計表明,8月份北京住宅成交5564套,環比上漲12.7%,商品住宅成交均價為21008元/平方米,環比上漲10.6%,創下調控以來的最大漲幅,也是自調控以來均價首度回到2萬元以上。
        在官方數據缺乏,民間數據打架的情況下,依據這些數據判斷房地產市場是否全面回暖本身就是個謬論。以目前市場上熱炒的京滬兩地的價格“上漲”為例,一個簡單的常識是,由于每月開盤的地段、樓盤本身的品質等原因,除了同地段或同一個樓盤之外,比較月份之間的成交均價本身意義并不大,但這些明顯不足以支撐房地產全面回暖的信息經過媒體的熱炒,其誘導和誤導的效應卻不容低估,在中國房地產市場信息傳導信號扭曲的情況下,媒體、開發商和中介等的瘋狂炒作已經屢屢制造了“三人成虎”的事實。因此,我們擔心,不管目前的樓市“全面回暖”是真是假,如果在缺乏真實數據的情況下,聽任媒體和開發商熱炒,2009年年初人造的“小陽春”演化成全面瘋狂的悲劇可能再次上演。
        無論是政策因素,還是整個房地產市場的現狀,“全面回暖”的基礎并不存在:首先,房地產的調控政策不僅沒有放松,反而加碼的跡象明顯,無論是高層的多次表態,還是相關部門的具體舉措,都明確地透露出高層調控的決心,這和2009年初經濟處于最危險時的情況截然不同,對銀行、開發商和中介機構集體違法,制造繁榮的做法絕不會坐視,金融機構也好,國土管理部門也罷,在政策上毫無松動的跡象;其次,開發商本身的資金鏈繼續吃緊。剛剛披露的上市公司中報顯示,上半年房地產上市公司的負債近8000億元,而經營活動現金流量為負的837.56億元,去年同期則為418.06億元。四大地產龍頭中,保利、萬科、金地和招商地產的現金流都為負數,而且,銀行對房地產開發企業的開發投資貸款繼續收緊。按照目前的情況,預計到今年年底,整個房地產市場的資金缺口將高達萬億,回到金融危機之前的水平;第三,供需狀況發生逆轉。按照上市公司的半年報,上半年超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成。上市地產公司截止到6月底的庫存高達7753.80億元,較去年同期的3970億元大增53%。加上2009年開工的很多樓盤在9月份以后將大量上市,預計未來庫存量將高達3億平方米左右,創下歷史新高。
        很顯然,這些基本面預示著,上演超級大逆轉的可能幾乎不存在。

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