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2010-09-03 作者:北京科技大學經濟管理學院中國經濟研究組 來源:上海證券報
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有關中國房地產業將以“稅調”取代“政調”的猜測,近期越來越多了。國務院副總理李克強兩度強調本輪樓市調控不會半途剎車后,發改委官員重提稅收體制改革。接著,有媒體報道各地正緊密籌備房產稅,多個地方政府也開始著手房地產稅征計培訓。房產稅制改革的大幕好像已然拉開。 應該說,啟用“稅調”手段,表明房地產市場調控在轉向以市場方式,這種轉向,是一種進步,值得肯定。 此次“稅調”的呼聲,主要集中于討論推行房產稅。理由大致有三點:一是房產稅早已有之,現在只需要修改征稅范圍,而不涉及新的立法,開征程序較簡單;二是房產稅的開征,可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種,解決房地產市場調控后地方政府財政的捉襟見肘之困;三是對物業的保有環節征稅,可以增加多套房產擁有者的房產持有成本,進而抑制房屋的投資性需求。 大家呼吁開征房產稅或物業稅,本來瞄準的是住房投機性投資者,瞄準的是高房價,希望解決的是涉及民生之需的國民居住問題。但冷靜思考之下,筆者以為,對存量物業征稅,會使地方政府的財力猛增,因此房產稅推行的最大贏家,最后可能是地方政府。我國財政總收入由2000年的1.34萬億元增長到2009年的6.85萬億元,增長了將近4倍,地方財政收入由2000年的6400億,增長到2009年的3.25萬億,同樣增長4倍多。可是,2000年政府錢不夠用,2009年政府錢還是不夠用。在這樣的現實下,“房產稅的推行將可以減少地方政府對土地財政的依賴”這種美好愿望,可能很難實現。 而開征房產稅對打擊高房價的作用,也令人懷疑。中國現在房價飛漲的根源是炒房之風盛行,房地產市場的結構性失衡。因此,實行長期穩定的差別化信貸政策和稅收政策,嚴厲打擊投機性購房,同時大力扶持改善型和首次購房者需求,保障民生,才是目前我們對付高房價的有效手段。面對炒房者一年近50%乃至100%或更高的投資收益,征收1%還不到的房產稅,作用肯定十分有限。如果只簡單地推行房產稅,結果可能會高房價問題沒有解決,卻造成了普通百姓稅收負擔的增加。 因此,筆者建議,為了保障中國房地產市場從“問題市場”回歸“正常市場”,需要在中國房地產市場推行
“綜合稅調”。具體做法是: 第一,在梳理有關土地出讓金、房地產開發和房地產交易等稅費的基礎上,盡快推行累進性差別化的房產稅或物業稅。既要增加房屋投資者的保有成本,抑制投資需求,也不能增加普通老百姓的額外稅收負擔。在稅收上對普通民眾實行減稅讓利,切實落實“結構性減稅”政策,適度降低政府在國民收入中的比重,增加居民在國民收入中的份額。 第二,強調差別性稅收政策。在個人購房環節,對首次購房和改善性住房者適用優惠稅率;對購買多套住房、別墅或大面積等非普通住宅的,除取消優惠稅率外,還可以考慮征收特別消費稅。 第三,強化二手房交易過程中的稅收征管,大幅提高炒房者的實際稅負。涉及二手房交易的主要有契稅、營業稅、土地增值稅和個人所得稅。由于各種優惠稅率和簡易征收率的存在,加上二手房轉讓“陰陽合同”的影響,目前二手房交易實際征收稅額不到總房價的2%。如果取消優惠稅率,對多套住宅的擁有者出售住房嚴征收土地增值稅和個人所得稅,則炒房者收益的50%以上需要繳稅。從長期來看,對投資性尤其是投機性住房轉讓課以重稅,是保證住房的民生特性,應是打擊投資性購房的最有效手段。 (執筆:趙曉、陳金保)
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