最近一段時(shí)間,有關(guān)住房空置率統(tǒng)計(jì)問題的討論層出不窮,觀點(diǎn)亦眾說紛紜,各種對于如何統(tǒng)計(jì)住房空置率的建議紛至沓來,曬電表、曬黑燈、曬水表、貼紙條、查物業(yè),不一而足。 因工作原因,近幾年筆者有幸多次參加了統(tǒng)計(jì)部門的一些調(diào)查方案制定的討論。從我了解的統(tǒng)計(jì)實(shí)際工作來看,住房空置率的統(tǒng)計(jì)遠(yuǎn)比大家想象的要更難一些。難在什么地方呢?
標(biāo)準(zhǔn)難定的根本原因在于,空置房的界定是需要費(fèi)一番工夫的,也一向是學(xué)術(shù)界爭議較大的話題,而并非只是分子分母相除那么簡單。 比如,一個(gè)人城內(nèi)有套房,城外有套房,上班的時(shí)候住在城內(nèi),周末休息的時(shí)候到城外住,城外的這套房子算不算空置房? 有些生意人,在郊區(qū)有很大的房子,城內(nèi)也有公寓房,不定期地在不同的房子居住,哪一套房算空置房,還是都不算空置房?類似的問題確實(shí)非常難以界定。 雖然國際上有不少發(fā)達(dá)國家和地區(qū)統(tǒng)計(jì)住房空置率,但即使在這些發(fā)達(dá)國家內(nèi)部,其標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一,借用這些發(fā)達(dá)國家的標(biāo)準(zhǔn)是否能夠統(tǒng)計(jì)出一個(gè)相對真實(shí)的發(fā)展中國家的住房空置率,要畫上一個(gè)大大的問號。如果大家更多注意西方國家的媒體,就能發(fā)現(xiàn),即使在這些國家公布的住房空置率數(shù)據(jù),也同樣爭議很大,口水滿天。
統(tǒng)計(jì)的兩種最基本的方法就是抽樣調(diào)查和普查,美國普查局所統(tǒng)計(jì)的住房空置率就來自于抽樣調(diào)查。 抽樣調(diào)查的首要工作是建立一個(gè)抽樣框,要做一個(gè)全國的住房空置率調(diào)查,就必須建立一個(gè)數(shù)量、層次等多方面能夠代表全國的復(fù)雜的抽樣設(shè)計(jì),也需要政府在預(yù)算、人員等多方面給予足夠的支持。 曬電表、曬黑燈這些手段本質(zhì)上都不具有代表性,所以其實(shí)不能真正統(tǒng)計(jì)出住房空置率。不同小區(qū)的房屋狀況是非常不同的,在新建的小區(qū)調(diào)查和在老城區(qū)調(diào)查得到的結(jié)論會(huì)大相徑庭。這些問題必須在一項(xiàng)調(diào)查開始之前就設(shè)計(jì)好,否則就很難得到真實(shí)的數(shù)據(jù)。 對于普查,需要做的前期準(zhǔn)備工作就更多,耗費(fèi)的資源也必然更多。普查需要較長的周期,難以滿足人們的需求。
所謂實(shí)話難說,指的是被調(diào)查者很難在這一問題的回答上說實(shí)話,從而導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真,這也是目前統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)所面臨的最大問題之一。 住房是一個(gè)人最重要的資產(chǎn)之一,但中國文化中,藏富天性與生俱來,公眾在調(diào)查中不愿露富是十分常見的情況。如果我們躬身自問,當(dāng)調(diào)查員詢問我們自己相關(guān)信息的時(shí)候,我們是否能夠毫不猶豫地填報(bào)完整的準(zhǔn)確信息呢?因此最終匯集到政府統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)那里的數(shù)據(jù)很可能出現(xiàn)失真。 對于住房空置率這樣易于出現(xiàn)信息不對稱的領(lǐng)域,政府在統(tǒng)計(jì)時(shí)不得不更加小心。我相信,什么時(shí)候中國成為一個(gè)高度誠信的社會(huì),住房空置率的統(tǒng)計(jì)問題也就不存在了,恐怕從多種渠道都能得到這一信息。實(shí)話難說成為了目前建立住房空置率統(tǒng)計(jì)制度最大的難題,包括住房管理部門、統(tǒng)計(jì)部門在內(nèi)的眾多機(jī)構(gòu)對此確有難言之隱。
如果人們不說實(shí)話,但國家有非常完整而可靠的行政記錄的話,問題也能迎刃而解。可缺失有效行政記錄正是中國的難題之一。 大部分發(fā)達(dá)國家不僅有非常完整的行政記錄,一般還有非常完善的個(gè)人征信系統(tǒng),可靠性高、匹配程度大,以此建立住房空置率統(tǒng)計(jì)制度非常方便。 然而,中國國內(nèi)目前缺乏有關(guān)住房狀況的完整行政記錄,即使有,大部分也是殘缺不全的。同時(shí),金融系統(tǒng)也沒有非常可靠和完整的個(gè)人征信系統(tǒng),個(gè)人、家庭的基本信息經(jīng)常是缺失的,收入、住房狀況這樣的敏感信息更是存在非常大的誤差。 最典型的情況是,個(gè)人買的房子在銀行信貸記錄上常常是虛假或借用的名字,以此規(guī)避對自身的信息披露。在住房保有和交易的稅收環(huán)節(jié),由于我國實(shí)行間接征稅的制度,所以也沒有相關(guān)的稅收記錄。在國外,這些都是有據(jù)可查的。 行政記錄的缺失導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)部門要建立一個(gè)完整的抽樣框都面臨極大的困難,從源頭上造成了統(tǒng)計(jì)住房空置率數(shù)據(jù)的困難。 住房空置率統(tǒng)計(jì)的目的,是為包括房地產(chǎn)調(diào)控在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策提供可靠的數(shù)據(jù),以便宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控更具準(zhǔn)確性和針對性。它意味著,住房空置率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的質(zhì)量必須非常可靠才有意義。統(tǒng)計(jì)學(xué)的思維告訴我們,高質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以為科學(xué)決策服務(wù),但低質(zhì)量的數(shù)據(jù)可能淪為數(shù)據(jù)垃圾,從而誤導(dǎo)決策。虛假的數(shù)據(jù)或者質(zhì)量不高的數(shù)據(jù),則比沒有數(shù)據(jù)更具危害性。因此,作為政府統(tǒng)計(jì)部門,必須確保產(chǎn)生數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性;作為每一個(gè)公民,也應(yīng)該積極配合支持統(tǒng)計(jì)部門開展的任何形式的住房調(diào)查。
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