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      樓市怎一個“躁”字了得
      2010-08-20   作者:項銀濤 劉嘉偉  來源:國際金融報
       
        中醫對“煩躁”有專門解釋。胸中熱而不安叫“煩”,手足擾動不寧叫“躁”。煩躁危害較大,宋范仲淹《與知郡職方書》有云:“切少煩躁,損氣傷神,益為災矣。”
        當前中國的房地產市場正處在“煩躁”狀態。
        一方面,“新國十條”出臺3個多月后,熱點城市房價未見明顯調整,以北京為例,7月新建住宅價格指數同比上漲20.1%,環比上漲0.3%。與此同時,部分二線城市房價仍在上漲,7月鄭州、濟南等二線城市新建住宅價格指數出現環比上漲0.6%。從國家統計局發布的2010年7月份全國70個大中城市房屋銷售價格指數看,各地房價漲跌互現,其中,出現環比上漲的城市有32個,出現環比下降的城市有20個,剩下的都是平盤的城市。可見,房地產熱度未減,引發社會各界不安,符合中醫“胸中熱而不安”的癥狀。
        另一方面,號稱史上最嚴厲房地產調控政策——“新國十條”出臺后,各部門、各地落實政策陸續出臺而不止,似有中醫所謂“手足擾動而不寧”之特征。
        引發房地產市場“煩躁”的原因是多方面的,比如房地產是國民經濟支柱產業,住房問題關系千家萬戶,房價漲跌影響多方利益等等,但容易受到人們忽視的則是市場各方的心理預期。心理預期雖不能完全決定個體行為,但在很大程度上影響個體決策,造成市場波動。需要引起注意的是,短期內房地產供給缺乏彈性,形成房地產供應通常需要一年到一年半時間。在這期間,若購房群體預期發生變化,則直接決定房價走勢。
        當前房地產市場預期紊亂是房地產市場“煩躁”的重要原因之一。房地產市場“煩躁”危害較大,最直接惡果則是房地產供求不平衡。
        供大于求則房價下跌,供不應求則房價上漲。由于預期存在自我實現機制,一旦市場供求失衡,則市場會出現加速下跌或加速上漲過程,對實體經濟和虛擬經濟都存在巨大影響。2009年這一波房價快速上漲,與房地產預期紊亂密切相關。在房價下跌預期轉為上漲預期同時,房地產供給增長滯后,進而增強購房群體房價上漲預期,帶動房價過快上漲。
        盡管房地產屬于稀缺資源,長期看房價仍將上漲,但短期、中期內,房價走勢必有反復。沒有只漲不跌的商品,也沒有只跌不漲的市場。無論美國、英國等發達國家,還是發展中國家,房價均出現過調整,中國也不應例外。
        房地產需求可能存在剛性,但剛性需求并不代表有購買力需求,且購買房子也并不是滿足住房需求的惟一方式。對政府而言,保障中低收入人群基本住房需求既是對基本居住權的尊重,也是公共財政的一項重要職能。
        綜上,房地產調控必須要關注房地產市場預期,穩定房地產市場預期,既要引導需求,也要注重供應,重點是要做好引導開發商和購房群體心理預期的工作,保持房地產調控政策的穩定性和連續性。
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