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      拆遷難已經成為北京高房價的元兇!
      2010-08-17   作者:陳云峰  來源:新浪-新浪博客
       
          “買房子嫌貴,拆遷房子嫌低”;“拆遷費一路上漲,漲的速度大于房價增長速度”;“拆遷推高地價、地價推高開發成本、成本推高房價房價”,這些看似沒有關系的事情或社會現象,現在已經由于拆遷成為隱藏在北京高房價幕后的元兇。
          抑制拆遷成本過快上升是影響房地產市場穩定發展的重要鏈條,針對此種現狀,北京市政府辦公廳近日印發了《2010年加強投資調控做好全年投資工作任務分工方案》,強調將通過調控和平衡拆遷安置補償水平,控制拆遷成本,并責成相關部門針對拆遷成本過快上升,制定合理、可操作措施。
         我在接受《京華時報》專訪時表示:“目前,北京的情況是拆遷成本越來越高,拆遷難度越來越大,高房價高拆遷成本惡性循環。拆遷,已經成為城市發展中一個不可回避的問題,如何有效控制成本和被拆遷人的利益訴求,更是一個社會性難題,但:現在非解決不可了。”
          舉一個補償費超過3萬元的例子:2009年4月,北京西長安街拆遷工程,首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款,補償基礎價格達到3萬元/平米;此前,北京市的拆遷按基準地價法評估,如果按以往方式,該地區最多補償8800元/平米。當時有專家評論,這樣做有利于開展拆遷工作,但是也提高了拆遷成本,同時抬高了地價。請注意:這個項目房價就是拆遷價,也就是說:拆遷部分開發商是賠錢在運作,拿商品房來貼補拆遷房。
          再舉一個補償費超過2萬元的例子:在今年5月的通州,目前大多數房屋均價在2萬元/平米左右,通州運河核心區及西海子棚戶區居民拆遷的貨幣補償標準為每平米1.5萬余元。而去年上營棚戶區拆遷每平米補償8000余元。請注意:拆遷費加上土地出讓金,和拆遷的資金成本和管理費,土地直接成本已經接近房價的80%,再加上建安費,房地產開發成本已經達到或超過了現在的房價。而再入市的土地成本勢必因拆遷成本提高而上漲。
          試想:如果不控制離譜的拆遷成本,房價如何控制得了?
          同時,拆遷成本也提高也會影響土地供應速度,從而“逼高”房價。
          拆遷成本越來越高,造成大家對房價的心理預期越來越高,“房子都拆不動了”。拆遷難度加大,造成土地供應減少,土地供不應求自然導致房屋價格上漲。這就是政府加大土地供應,要求妥善把握土地入市交易節奏的重要原因。如果土地成本降下來,政策房租售價格也會自然下降,從而緩解供需矛盾,F實情況是:目前因拆遷補償造成的矛盾越來越多,重點村改造等重點工程進度受到影響,但控制拆遷補償可能會加重拆遷戶與拆遷方的矛盾,這是導致調控拆遷成本的難點,不是簡單手段就能解決的,需要在就業、住房等方面有多種配套政策。北京按照供地計劃,2010年度本市供地總量為6400公頃,其中2500公頃用于住宅,其余的土地用于基礎設施,而拆遷難,已經成為土地供應計劃不能完成的首要原因。“一級開發頭疼的就是拆遷”,我也結合自己的工作實際感嘆不止。
          拆遷涉及到社會利益再分配,也關乎城市建設和當地政府的政績。像北京通州在打造世界級城市一樣,河北全省在轟轟烈烈搞拆遷,“三年大變樣”,好多看似市場化的東西,實際上政府也牽扯其中,搞不好,也會造成更多的社會矛盾。我觀察到在各級政府上訪的人群或法律訴訟中,拆遷成為最多的理由和糾結。從這種角度說:“中央政府加強拆遷方面的法律規定,和地方政府因地制宜的具體舉措相結合,新聞媒體穩定拆遷預期,這些才是解決拆遷的根本之道。”
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