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      樓市調控目標的正版和山寨版
      2010-08-06   作者:金巖石  來源:華夏時報
       

       
        金巖石

        樓市調控是否已見成效?評價標準有二,其一是“遏止少數城市房價過快上漲”,這個標準來自于國務院的正式文件,應視為正版;其二是城市房價全面下降,下跌20%-30%甚至更多,這是坊間流傳的“山寨版”。“山寨版”的解讀散見于各類媒體,一方面來自于人們的心理預期,一方面來自于樓市成交量的下降。在“量減價跌”的股市投資思維中,樓市中持幣等待的心理在醞釀,所以就有了“山寨版”。調控百日,以正版的標準看,樓市調控的目標已經實現了,而以“山寨版”的標準看,調控目標遠未達到。在兩種預期同時存在的條件下,主要城市房價趨穩是不爭的事實,此前房價上漲過快的城市中,許多樓盤也有了10%-30%的降價。
        在房價趨穩的市場表象之下,驅動房價再度飆升的力量也在醞釀:1.土地拍賣雖低迷,但成交地價依然在上漲;2.拆遷新規出臺了,拆遷或動遷的補償金水平顯著上升了;3.鐵路交通提速了,人口流動也開始提速;4.消費水平提升了,高端消費以加速度向北京、上海和珠三角三大都市圈集中;5.房價漲幅總體趨緩,但以租待購的短期租房需求推高了部分城市的房租水平。所以,“國十條”規定的調控政策決不能放松,一旦放松,被壓抑的剛性需求將卷土重來,再度引發部分城市的房價過快上漲。
        對“合理房價”的理解必然因人而異。公有公理,婆有婆理,所以就產生了各種“山寨版”的解讀,而每一種解讀都能夠找到充足的理論依據。
        最正確的理由是所謂“民生”需求:房子是為了住的,不應該放縱投機性的投資需求!但把房產定義為投資品,不僅是國家統計局的分類標準,而且無論你走在哪一個中國城市都會看到街邊的醒目招牌:“租售。”這兩個字說明,在城市房產“住”的需求之外,還有“租”和“售”兩種交易行為。“租-售-住”這三個字分別代表了城市房產的三個價值:“租”的價值說明城市房產是經營性資產,以預期現金流為目的;“售”的價值代表城市房產是交易性資產,以預期升值的流動性溢價為目的;“住”的價值代表城市房產的消費品屬性,應盡量滿足不同階層的消費需求。在農村,我們幾乎看不到“租售”的招牌,說明房子的消費品屬性在農村最強,而在城市中,隨處可見的“租售”二字以“租”為先,說明城里人多數應通過租房來實現其“民生”需求,這是城鄉經濟的基本差別之一。有人會說,“租售”都是為了“住”,并非資產屬性的差異,此言錯矣!因為從“租售”到“住”之間多了一個交易環節:貨幣!在貨幣經濟中,任何資產的價值都取決于預期的和真實的交易,這就是交易價值。杜甫當年在“茅屋為秋風所破”的詩中寫道:“安得廣廈千萬間,大辟天下寒士盡歡顏。”這是一個夢想,一個在現代都市無法實現的夢想,因為人們擁入城市并非都是因為沒有“住”的地方,而是要在城市中“生活”,如果人們都愿意在農村生活,“住”的需求是很容易保障的。城市讓生活更美好,每一個人就必須為“美好生活”付出代價,以貨幣來衡量美好生活的代價,就必然面對一個悖論:有貨幣才有“廣廈”,而“廣廈”若離開貨幣的意志而去“大辟天下寒士”,“廣廈”就會迅速消失。
        城市房產具有“住-租-售”三類資產的屬性,都要服從于貨幣的選擇,這是不以人的意志為轉移的,也不會由于政府政策而長期改變其本性。舉例說,中秋節的月餅是為了吃的,但在中秋節之前,月餅有了作為禮品的屬性,就出現了兩種定價機制:作為消費品的散裝月餅很便宜,而精美包裝的禮品月餅,里面裝的可能就是散裝月餅,價格卻會成倍上升。我們不能以房產的消費品屬性而否定其投資品屬性,就像月餅能吃卻不能否定禮品月餅的交易屬性一樣。
        房產一旦以貨幣為中介就難以規定其資產屬性,人們必然會在追逐私利的決策中自行改變其本源屬性。我們身邊最典型的案例就是經濟適用房,北京當年以“民生”的名義實行了經濟適用房政策,從首批經濟適用房銷售開始至今已滿5年,當年的經濟適用房過了限售期可以申請換證,這就意味著首批經濟適用房將和商品房一樣流入交易市場。北京五環外的經濟適用房當時的價格在每平方米2500元左右,每套大約120平方米,現在的市價為每平方米1.7萬元左右,當初為了“住”的房子以總價30多萬成交,現在可以賣到200多萬元,6-7倍的暴利等于是這些房主“被投機”了一把,請捫心自問這還是“民生”需求嗎?一些“專家”主張用經濟適用房來“保障民生”,打擊投機性“炒房”,擺在面前的經濟適用房解禁換證不正是在“民生”政策鼓勵下的投資行為嗎!經濟適用房一旦解除“限售”,市場自然會賦予其“租售”的資產屬性,這是受法律保護的生活常識。
        城市,讓生活更美好!而這種“美好生活”的前提是人口的流動性。流動人口通常會率先進入租房市場,在體驗中與城市相互融合,尋找機會,這是人與城市的雙向選擇。當你說“我喜歡這個城市”的那一刻,你就在這個城市中找到了自己的位置,就會珍惜這個城市,讓自己的事業和生活與這個城市共同成長。人們結束租房生活而決定購置房產,一是因為有了足夠的經濟能力,二是因為不想再“流動”了,三是因為有了實現美好生活的夢想。房產是不動產,購置房產至少是選擇了較長期的不流動,自愿接受了城市生活的經濟壓力。因此,高房價在城市化的進程中自發地調節著人口的流動,有人選擇進入,買房接受高房價的挑戰,有人選擇退出,或者出售房產,或者讓房產的租金回報來實現其退居郊縣的生活選擇,這才有了城市的外延性擴張和人口的雙向流動,從而讓城市在流動中變得更美好。
        北京是一個典型的案例,在北京坐地鐵,看一看地鐵2號線的圖示就知道老北京的版圖,也  就知道有多少“新北京人”在過去20年進入了從二環到五環之間的新北京。由此演繹,人們就能看到正在形成的大北京都市圈,也就不會被官方統計數字誤導而失去經濟分析的常識!城市化驅動人口流動,這才是房價背后的“剛性需求”。人口的流動性對于城市,就像血液對于人體一樣,決定著城市的生命力和成長性,所以在城市化基本結束之時,我們才會看到城市房價的趨勢性下降。在此之前,城市房產如果只能“住”而沒有“租售”的功能,房產價格也必然下降,但結果是“住”下來的人群既沒有壓力,也沒有夢想,城市就會在失血的過程中逐漸走向死亡!

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