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      傳奇的空置率是開發(fā)商的馬腳
      2010-08-02   作者:海淺/江蘇,職員  來源:北京青年報
       
        樓市走向詭異,房價上的雷打不動害得老百姓都只能在空置率等專業(yè)數(shù)據(jù)上指桑罵槐。遺憾的是,就這么一個宏調(diào)范疇中的核心數(shù)據(jù),竟然是一個X。在媒體此前的廣泛報道中,以下幾個數(shù)字被反復(fù)引述:國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示,有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,這些空置房足以供2億人居住。消息出來后,國家電網(wǎng)公司進行了辟謠。
        這個謠辟得好,起碼撇清了電力唱衰樓市的嫌疑。其實判斷這個數(shù)據(jù)是否失實并不難:譬如經(jīng)濟學(xué)者郭凱稱,6540萬套房,以70平方米一套計算,合45億平方米,而中國2009年竣工住宅用商品房僅5.77億平方米,也就是說,除非1995年以來所有新建成的商品住宅房都是空置的,積累到去年,才有望達到6540萬套。這顯然是不可能的。
        那么,不是6540萬套,究竟是多少套?權(quán)威部門在空置率問題上的缺位與失語,使得空置率的大討論最終得不到一個結(jié)論,公眾的疑惑沒有得到解釋,不滿的情緒正在累積。公眾之所以關(guān)注這個數(shù)據(jù),離不開一個常識。在判斷房地產(chǎn)市場有沒有走火入魔的時候,除了房價收入比和房屋租售比外,住宅空置率也是一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)。因為空置率真實反映了供需之間的走向,能簡單推算出有效供給和剛性需求之間的缺口。而且,按照國際慣例,商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū),空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū),在20%以上則意味著商品房嚴(yán)重積壓。從這個意義上說,厘清空置率起碼有三重意義:一是看看開發(fā)商究竟有沒有人為夸大供給不足的事實;二是看看整個樓市是否理性,泡沫有多大;三是宏調(diào)政策也更能有的放矢,起碼做到心中有數(shù),不至于箭離靶心十萬八千里。從這個意義上說,公眾自然有理由懷疑:空置率都搞不清楚,宏調(diào)的底線究竟哪里來的?
        普查一下全國住房的空置數(shù)量,這個難度肯定要遠遠小于憑空擬定樓市宏調(diào)政策。畢竟,核實只是一個程序性的工作,房子這東西沒法藏沒法躲,甚至比人口或經(jīng)濟數(shù)據(jù)的普查還要簡單。但是,無論對于政府部門抑或是準(zhǔn)業(yè)主,了解全國或某地的住房空置率,卻有著十分現(xiàn)實的意義——因為空置率是一個實打?qū)嵉幕I碼,很容易戳穿開發(fā)商慣用的忽悠伎倆,在樓市博弈的時候,赤裸裸曝光開發(fā)商的底線。據(jù)報道,在2008年之前,國家統(tǒng)計局每年都會公布全國住宅空置面積數(shù)據(jù),但由于空置率和空置住房的標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)存在一定分歧,該數(shù)據(jù)已經(jīng)不再對外公布。于是,此后的空置率基本是靠傳聞過日子,譬如“有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:目前在北京、上海、深圳三地,很多樓盤空置率達50%以上”。遺憾的是,因權(quán)威空置數(shù)據(jù)缺席,這些說辭經(jīng)常被開發(fā)商輕易推擋開去。
        與我們傳奇般的空置率形成對比的是,西方國家對空置房均有嚴(yán)苛的應(yīng)對措施:在德國,業(yè)主必須使空房得到重新利用,在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn),當(dāng)?shù)卣畷频鼓切o法出租的住房;在法國的一些城市中,房屋閑置的第一年,業(yè)主必須繳納房款10%的罰金,第二年為12.5%,第三年為15%,依此類推;丹麥政府則早在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。
        空置率越來越像樓市里的傳奇。它是開發(fā)商的馬腳,描述得過于仔細(xì)就很容易令其原形畢露,于是,空置率上的猜測與反猜測顯得語義糾結(jié)。房價是市場的把戲,成本是商業(yè)秘密,保有稅和房貸政策是橡皮泥,空置率是你猜你猜你猜猜猜的游戲……這就是我們的樓市,這就是號稱已進入深度博弈期的樓市?不管怎樣,一個常識是:癥狀都摸不清,讓人如何能相信“療效確切”?
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