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2010-08-02 作者：海淺/江蘇，職員 來源：北京青年報
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樓市走向詭異，房價上的雷打不動害得老百姓都只能在空置率等專業(yè)數(shù)據(jù)上指桑罵槐。遺憾的是，就這么一個宏調(diào)范疇中的核心數(shù)據(jù)，竟然是一個X。在媒體此前的廣泛報道中，以下幾個數(shù)字被反復(fù)引述：國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。消息出來后，國家電網(wǎng)公司進行了辟謠。
這個謠辟得好，起碼撇清了電力唱衰樓市的嫌疑。其實判斷這個數(shù)據(jù)是否失實并不難：譬如經(jīng)濟學(xué)者郭凱稱，6540萬套房，以70平方米一套計算，合45億平方米，而中國2009年竣工住宅用商品房僅5.77億平方米，也就是說，除非1995年以來所有新建成的商品住宅房都是空置的，積累到去年，才有望達到6540萬套。這顯然是不可能的。
那么，不是6540萬套，究竟是多少套？權(quán)威部門在空置率問題上的缺位與失語，使得空置率的大討論最終得不到一個結(jié)論，公眾的疑惑沒有得到解釋，不滿的情緒正在累積。公眾之所以關(guān)注這個數(shù)據(jù)，離不開一個常識。在判斷房地產(chǎn)市場有沒有走火入魔的時候，除了房價收入比和房屋租售比外，住宅空置率也是一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)。因為空置率真實反映了供需之間的走向，能簡單推算出有效供給和剛性需求之間的缺口。而且，按照國際慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，在20%以上則意味著商品房嚴(yán)重積壓。從這個意義上說，厘清空置率起碼有三重意義：一是看看開發(fā)商究竟有沒有人為夸大供給不足的事實；二是看看整個樓市是否理性，泡沫有多大；三是宏調(diào)政策也更能有的放矢，起碼做到心中有數(shù)，不至于箭離靶心十萬八千里。從這個意義上說，公眾自然有理由懷疑：空置率都搞不清楚，宏調(diào)的底線究竟哪里來的？
普查一下全國住房的空置數(shù)量，這個難度肯定要遠遠小于憑空擬定樓市宏調(diào)政策。畢竟，核實只是一個程序性的工作，房子這東西沒法藏沒法躲，甚至比人口或經(jīng)濟數(shù)據(jù)的普查還要簡單。但是，無論對于政府部門抑或是準(zhǔn)業(yè)主，了解全國或某地的住房空置率，卻有著十分現(xiàn)實的意義——因為空置率是一個實打?qū)嵉幕I碼，很容易戳穿開發(fā)商慣用的忽悠伎倆，在樓市博弈的時候，赤裸裸曝光開發(fā)商的底線。據(jù)報道，在2008年之前，國家統(tǒng)計局每年都會公布全國住宅空置面積數(shù)據(jù)，但由于空置率和空置住房的標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)存在一定分歧，該數(shù)據(jù)已經(jīng)不再對外公布。于是，此后的空置率基本是靠傳聞過日子，譬如“有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50%以上”。遺憾的是，因權(quán)威空置數(shù)據(jù)缺席，這些說辭經(jīng)常被開發(fā)商輕易推擋開去。
與我們傳奇般的空置率形成對比的是，西方國家對空置房均有嚴(yán)苛的應(yīng)對措施：在德國，業(yè)主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣畷频鼓切o法出租的住房；在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，依此類推；丹麥政府則早在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。
空置率越來越像樓市里的傳奇。它是開發(fā)商的馬腳，描述得過于仔細(xì)就很容易令其原形畢露，于是，空置率上的猜測與反猜測顯得語義糾結(jié)。房價是市場的把戲，成本是商業(yè)秘密，保有稅和房貸政策是橡皮泥，空置率是你猜你猜你猜猜猜的游戲……這就是我們的樓市，這就是號稱已進入深度博弈期的樓市？不管怎樣，一個常識是：癥狀都摸不清，讓人如何能相信“療效確切”？
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