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2010-07-27 作者：王瑩 來源：第一財經研究院
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新華社日前發文表示：房價17個月來環比首次下降、成交量逐步走出"谷底"、房地產開發投資維持較快增長，國家統計局日前公布的今年1至6月房地產市場的相關數據，直觀地說明了上半年樓市調控取得初步成效。不過，經濟復蘇的曲折性超過預期，下半年宏觀調控面臨的"兩難"問題增多，在此形勢下，樓市調控不能指望畢其功于一役，只能采用"漸進療法".事實上，7月20日中央黨外人士座談會和7月22日政治局會議也透露出類似信息：在這兩次年中重量級會議上，刪去了"遏制房價過快上漲"的提法。而在4月14日布置二季度經濟工作的國務院常務會議上，對房地產調控的定調是"部分城市住房價格過快上漲的問題比較突出"、"堅決遏制住房價格過快上漲".其次，在中央黨外人士座談會上，胡錦濤主席提出的7個"要繼續"中房地產被排在倒數一、二位，而溫家寶總理則絲毫未談及房地產；而在政治局會議通稿中，房地產也被放到最后的位置。從這種安排看，房地產調控已被置于擴內需、農業、新興產業、區域發展、淘汰落后產能、節能減排等問題之后。在提到房地產的有限字句里，房地產調控被安排到改革問題上，而談得更多的也是保障房問題。
可以認為，無論是解決樓市長期存在的體制性、結構性問題，還是解決樓市運行中突出的緊迫性問題，都要在保持經濟平穩較快發展的前提下進行。很顯然，這與此前“堅決遏制”所傳達的政策態度明顯不一。這標志著，始于4月份的針對遏制房價過快上漲的短期調控已宣告結束，樓市調控的重點開始轉向“居者有其屋”的“從長計議”。當然，在這里仍需要指出也是重申的是：樓市調控的這種變化只是節奏和力度的改變，而非政策方向的改變，也不意味著4月份以來推出的一系列樓市調控措施會就此廢黜。
如果仔細觀察近期各部委的政策表態可以發現，發改委、住建部、國土部、統計局等多個部委已經先后表示，房價過快上漲的勢頭被初步遏制——這些似乎是在為日后樓市調控力度、節奏放緩做出鋪陳。當前需要警惕的是，從以往的調控經驗來看，很多時候即使政策本身不變，只要政策口風變了，傳導到政策執行端就會隨之改變。因為中國的每家銀行、每家房地產公司，都是深諳政策語言的市場動物。種種跡象表明，盡管監管部門一再明確表示，不會放松對房地產市場的信貸調控，但這樣的表態似乎沒有對銀行形成約束，一些地方仍然在按照銀行自己的思路，給開發商、炒房客、地方政府融資平臺等發放貸款，且熱情一點沒減。正是有了銀行的大力支持，開發商、炒房客才有與購房者、調控政策進行博弈的信心與底氣。
對比上一輪房地產調控，雖然政策的嚴厲度遠不上這次，但是，政策出臺不長時間，就出現了開發商資金鏈斷裂、炒房客開始斷供的現象，房價也出現了明顯回落。但是，本輪調控盡管被稱為史上最嚴厲房產調控，但至今沒有聽到開發商資金鏈斷裂、炒房客開始斷供的消息，不僅如此，還在政策調控過程中，出現開發商繼續高價拿地、繼續囤積土地的消息，甚至出現了一些新"地王".與此同時，銀行放松三套房信貸政策的消息，也不斷地傳入到我們的耳中。
歷史經驗告訴我們，決定地產調控命運的，往往不是經濟的漲跌，而是利益集團的博弈。2008年，次級貸危機成為房地產既得利益集團大肆反撲的天賜良機，最終推翻了2007年底出臺的一系列重磅樓市調控政策，最終造成2009年中國房價在經濟一片低迷中的暴漲。這種慘痛的教訓讓人記憶猶新。尤其是由于調控政策的作用是有保質期的，在發布之初才最具沖擊力，經過三個月的適應期之后，政策的威力及被執行落實的程度已經可以把握，這個時候，通過一些手段繞開政策也并非是不可能。
面對新政出臺三個多月來房地產市場的變化以及“量跌價滯”的現狀，真的很難預測未來一段時間市場會出現怎樣的變化，尤其是房價會不會象老百姓所期待的那樣出現顯著回調。如果銀行仍然象現在這樣對房地產一往情深，堅信只有房地產才會給銀行帶來巨大的利益回報，并與地方政府一起維護高房價。那么，此輪調控就極有可能以失敗而告終，老百姓對調控政策的期待也將化為烏有。
當前，樓市調控的重點已經轉向“從長計議”，這就要求即使是從長計議、亦需要有實質性的后續政策推出，否則政府信用將大打折扣，而既得利益集團也將利用“狼來了”的效應進行又一輪惡性反撲，一旦這一幕成為事實，政策補救的成本將大大提高——"屢改屢敗"的事實將再次沉重打擊普通民眾對政府的信心，其結果或將引發社會矛盾進一步激化。
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