建立量化調控指標和機制
現在中國政府對房地產已經重拳出擊,但是從中長期來說怎樣保證房地產能夠長期穩定地發展,湯敏提出了一個想法,就是用調控通貨膨脹的方式來調控房價。 他說,調控通貨膨脹,首先是有一個非常明確的、非常權威的物價指數——CPI;第二個,對物價指數要有調控的目標。比如去年年底的中央工作會議就定出來,今年通貨膨脹的調控目標是3%,就是說如果CPI超過了3%,一系列的貨幣政策、財政政策就要出臺。甚至還沒到3%的時候,為了防止通貨膨脹的出現,央行就會開始上調存款準備金率。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話,更多的財政政策、貨幣政策,甚至一部分的行政手段都將要實行。第三個,調控應該以宏觀手段為主。 湯敏認為,借鑒調控通貨膨脹的方式,我們對房價也應該有一個大的目標。首先,要進行量化的目標管理。中國現在的房地產調控沒有量化指標。比如說現在要把房地產價格打壓下來,但是不知道大概要打下來多少,也不知道在什么情況下要開始進行調控。 怎樣建立量化管理目標呢?就要建立兩個核心指數。一個指數叫城市基本房價指數。中國現在的房價指數,建設部出一套,發改委出一套,統計局出一套,各種各樣的數字不斷出現,而且很多是互相矛盾的,這樣就會使調控非常困難。因此應該要有一個權威指數。在這個指數里,應該把市場被干預了的那些小城鎮住房、經濟適用房、別墅高檔房都排除出去。因為真正的調控目標跟這些無關,剩下的可以被叫做城市基本房價。 湯敏表示,這個基本房價應該好好地研究,確定它的具體范圍,最終形成的指數應該是權威的。這種房價指數應該不難做,因為世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鑒,可以根據中國的國情把不合理的部分去掉,再把一些中國因素加進來,就可以做出來。這個指數不但應該有全國性的,也應該有地區性的。 有了基本房價后,還應該有一個基本房價變化容忍度指標,就跟通貨膨脹有3%這個容忍度一樣。超過了這個容忍度,就要采取各種各樣的政策。當然,這個容忍度是多少,也要認真研究,可能每年都有所不同,但大體上應該差不多。湯敏個人認為,這個數應該比通貨膨脹的目標稍高一些,但是最好不要超過城市居民每年人均收入的增長率。有了這些指標后,何時對房價進行干預全社會都會很清楚。 除了有上限之外,還需要有一個下限,因為政府也不希望房地產崩盤。對于買方來說,當然房地產價格跌得越多越好,但問題是在短時間內價格跌得過猛,對整個經濟的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產“軟著陸”,讓它慢一點跌,跌的時間長一點。比如說很多買房者的首付是20%,如果房價跌過20%,有些人可能就會不要他買的房子了。這種行為很可能就會像滾雪球一樣越滾越大,造成恐慌性的拋售。 有了上限、下限以后,如果基本房價在這個區間里波動,政府就認為這是一個比較正常的市場,不去干預。一旦超過了這個限制,可能就要啟動各種各樣的調控機制,這些機制以宏觀機制為主,包括貨幣政策。而且這個調整,如果是全國性的出現房價上漲,就應該出全國性的政策。如果是地區性的,就應該出地區性的政策。
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