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      別用中介炒作房租轉移房產調控視線
      2010-07-08   作者:畢舸  來源:東莞時報
       
        住房和城鄉建設部安排,其下屬房地產經紀人學會負責實施的北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調查工作已經結束,近日形成了初步調研報告并上交給了住建部。報告稱部分中介炒作系房租上漲主因。
        中介炒作系房租上漲主因”這個理由是站不住腳的,哪怕是房價高漲的前兩年,房租態勢一直都維持在較為平穩的水平,何以到了淡市反而能不斷走高?如果中介真有一炒房租就漲的神通,何必到了快揭不開鍋時才想起這一招?何況,當下網上房屋租賃現象的火熱,更反證了中介并無可能挾市場資源壟斷而暴炒。
        其實,我們更應關注的是房地產中介行業是否會重蹈覆轍,再現2008年資金鏈斷裂紛紛關門的慘淡,事實上,一旦連續出現中介公司倒閉事件,又勢必引發更大規模的行業信任危機——民眾擔心自己所咨詢的任何一家中介都有可能明天關門大吉,這將導致成交量繼續萎縮,更多本已瀕臨危機的中介公司進入“集體撤退”的倒計時。
        也許,隨著房地產嚴冬的繼續延續,更多的房地產中介、一些中小房地產開發商會熬不過寒冷而逐漸倒閉,但這就能換取房地產開發商的整體動搖嗎?事實上,這種洗牌過程恐怕也是某些大房地產商所樂見的結果——通過對中小房地產商的清洗,形成行業資源的加速集中化,最終形成幾家大房地產商的壟斷格局。
        屆時,掌握了行業資源的大房地產商們有可能形成價格聯盟,由于對土地入口資源實行人為控制,隨時可以通過支配性權力的濫用制造“需求假象”,即對供給量根據利潤率進行調整——有土地不開發,有房子不賣,逼迫民眾高價買房。
        寡頭壟斷也會阻礙競爭。當幾家大房地產商可以通過高價賣房獲得巨額利潤,又將資本投入到土地資源的瘋狂搶奪時,土地交易的競拍環節事實上就驅逐了中小房地產商。資源分配的貧富分化,讓行業內差距不斷拉大,最終會導致中小房地產商的徹底消亡。
        競爭有利于保持價格低廉,并促使企業不斷變革以避免被擠出市場。但當房地產市場變成純粹的資本游戲,大房地產商只需要通過控制土地“入口”、與地方政府保持高度緊密聯系,就能掌握房價的完全話語權,所有的行業變革都變得無足輕重,而房地產開發作為自然壟斷的基礎行業,根據“投入——產出”理論分析,這些行業的產品或服務,往往是其他行業的投入。一方面這些行業的供給不足,另一方面其他行業價格的連續超幅度上漲,都將使得相關產業的發展受阻,但房價始終減不下來,造成政策公信力與民眾承受力的雙輸,這就是所謂“最壞的壟斷”。
        房地產調控如何真正治標,避免形成加劇壟斷的逆淘汰,還需要有關部門實地調研,按照市場規律制定相關政策。
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